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Casa e Condominio -
29 aprile 2011

POSTA E RISPOSTA

 

Potete rivolgere le vostre domande all’avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioneremo i quesiti più interessanti fra quelli pervenuti. Si prega di formulare domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate.

 

Sommario: RIPARAZIONE TETTO - CHIUSURA AREA COMUNE - PERICOLO DI CROLLO - ACQUA E CONTATORI - LOCAZIONE E ANTENNA - VENDITA E USUCAPIONE - SPESA RIFACIMENTO TETTO - PAVIMENTAZIONE IN VETROCEMENTO - AMMINISTRATORE TRASCURATO - LA CHIAVE DELL’AMMINISTRATORE - SPESE E CONDOMINO “ABUSIVO” - CONTABILITA’ CONDOMINIALE - NUOVO IMPIANTO ELETTRICO - RIPARAZIONE URGENTE - DISSENSO RISPETTO ALLA LITE - LOCAZIONE E PULITURA  CALDAIA - INFILTRAZIONI DI ACQUA - COMPRAVENDITA E SERVITU’ - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - ANTENNA E SERVITU’ - ASSEMBLEA: SE MANCA IL QUORUM - USO DELL’ASCENSORE - DIRITTO DI USO E PRESCRIZIONE - PARCHEGGIO PROLUNGATO - TRASFORMAZIONE IMPIANTO DI RISCALDAMENTO - INFILTRAZIONI  DI ACQUA E UMIDITA’ - ASCENSORE GUASTO: SE LA RIPARAZIONE SI FA ATTENDERE - EDIFICIO PERICOLANTE - SOSTITUZIONE INFERRIATA - SPESE MANUTENZIONE STRADA - FURTO BICICLETTA - ADEGUAMENTO ANTENNA CONDOMINIALE - RIFACIMENTO PARAPETTO LASTRICO SOLARE - BALLATOIO E VERANDA - INSTALLAZIONE PIATTAFORMA E RIFACIMENTO SCALE - LOCAZIONE E ANTENNA - CHIUSURA BALCONE - ASCENSORE E BARRIERE ARCHITETTONICHE - SERVITU’ DI PASSAGGIO E SPESE - RIFACIMENTO TETTO O PAGAMENTO SANZIONE - SERVITU’ NON DICHIARATA - LAVANDERIA E RESPONSABILITA’ - LAVORI E RIPRISTINO DEI LUOGHI - TRASFORMAZIONE DEL GIARDINO IN PARCHEGGIO - SOPRAELEVAZIONE MURO DIVISORIO - CONTRATTO DI LOCAZIONE CONCORDATO - SPESE CONDOMINIALI - SOSTITUZIONE CENTRALINA ANTENNA TELEVISIVA CENTRALIZZATA - IMPUGNAZIONE DELIBERA - INFILTRAZIONI DI ACQUA - CONDOMINO IMPICCIONE - SOSTITUZIONE ANTENNA - INFILTRAZIONI DI ACQUA (2) - SOSTITUZIONE LUCERNARIO - TABELLE MILLESIMALI E CONDOMINO NON COLLABORATIVO - FALSITA’ IN SCRITTURA PRIVATA - LOCAZIONE E LAVORI - RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE – CONTO CORRENTE CONDOMINIALE - EREDITA’ E PRELAZIONE - SPESA LASTRICO SOLARE CONDOMINIALE E TETTO - CONDOMINIO MINIMO - AMMINISTRATORE  FRETTOLOSO - RIPRISTINO CORNICIONE - RISARCIMENTO DANNI - SVOLGIMENTO ASSEMBLEA - GARAGE E MILLESIMI - MODIFICA DELIBERA - LASTRICO SOLARE E TETTO - INSTALLAZIONE  CONTATORE ACQUA - LUCERNAIO E REVISIONE MILLESIMI - PROLUNGAMENTO CORSA ASCENSORE - SISTEMAZIONE E RIFACIMENTO TETTO IN CENTRO STORICO - RISTRUTTURAZIONE DI APPARTAMENTO OCCUPATO DA AFFITTUARIO - CONDUTTORE E DELIBERA ASSEMBLEARE - AUTOMAZIONE CANCELLO PASSO CARRAIO - AMMINISTRATORE E RISARCIMENTO DANNI - NEGOZIO E RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO - INFILTRAZIONI DI ACQUA E UMIDITA’ - AMMINISTRATORE E COMPENSAZIONE - CONTO CORRENTE CONDOMINIALE - REGOLAMENTO E ASCENSORE - PARCHEGGIO E RAMPA DI ACCESSO AL GARAGE - LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - CAVEDIO E PROPRIETARI DI NEGOZI - CANCELLO AUTOMATIZZATO - LITE E DISSENSO - SERVITU’ E SPESE - SPESE ASCENSORE - LAVORI E DANNI - INSTALLAZIONE TETTOIA - SUGGELLATURA RADIATORI - APERTURA PORTA - RIFACIMENTO FACCIATA - LAVORI STRAORDINARI E ALTRO - LASTRICO...COMUNALE - FRIGORIFERO RUMOROSO - RIPRISTINO CANNA FUMARIA - DANNO DA CADUTA DI ANTENNA TV - RIPARAZIONE DIFETTOSA - L’USO DEL CANCELLO - RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA' ESCLUSIVA - BOMBOLA E BALCONE - LOCAZIONE E LAVORI - SERVITU’ DI PASSAGGIO E SPESE - ANDRONE CONDOMINIALE E PASSEGGINO - SERVITU’ E CANCELLO - PUBBLICO ESERCIZIO E IMMISSIONI - RIPARAZIONE TETTO - PERTINENZE E MILLESIMI - LOCAZIONE E RISCALDAMENTO - LOCAZIONE POSTO AUTO - AMMINISTRATORE FAI DA TE - SOTTOTETTO E INFILTRAZIONI - IL CAPPOTTO DELLA BIFAMILIARE - VETROCEMENTO, AREATORE E TETTO - VIOLAZIONI RECIPROCHE - EDIFICIO FATISCENTE - DIVISORE TERRAZZO - ALLARGAMENTO PORTA AUTORIMESSA - AMMINISTRATORE E RIPARTIZIONE SPESE - CONDOMINO MOROSO E INFILTRAZIONI DI UMIDITA' - ASCENSORE INSTALLATO A CURA E SPESE DI ALCUNI CONDOMINI - RIPARTIZIONE SPESE INFILTRAZIONI DA IMPIANTO FOGNARIO - RIFACIMENTO COPERTURA AUTORIMESSE - AMMINISTRATORE INDIFFERENTE E BARRIERE ARCHITETTONICHE - ANTENNA E SERVITU' DI PASSAGGIO - LAVORI STRAORDINARI E VENDITA DELL’APPARTAMENTO - AMMINISTRATORE E CITAZIONE - TRASFORMAZIONE DEL SOTTOTETTO IN ABITAZIONE - RIFACIMENTO BALCONI - CANE E SERVITU’ DI PASSAGGIO - CALDAIA CONDOMINIALE E LASTRICO SOLARE PRIVATO - GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI DI ACQUA - CONTENITORI RIFIUTI E DISTANZA LEGALE - LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE E RISARCIMENTO DANNI - SUPERCONDOMINIO E DECORO ARCHITETTONICO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - AGGRAVAMENTO SERVITU' - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESA - VANO CALDAIA DISMESSO - RISARCIMENTO E PRESCRIZIONE - POTATURA ALBERI DI PROPRIETA' PRIVATA - PONTEGGIO E PROPRIETA' PRIVATA - COSTRUZIONE VERANDA - ASSEMBLEA E APPARTAMENTO IN COMPROPRIETA' - INFILTRAZIONI DI ACQUA E UMIDITA' - SOSTITUZIONE CANNE FUMARIE - UN ALBERO INVADENTE - GAZEBO E PERMESSO DI COSTRUIRE - PAVIMENTAZIONE  INGRESSO SECONDARIO 

 

RIPARAZIONE TETTO

 

Dal tetto in eternit (fatto verso la fine degli anni 60) trasudano leggere macchie di umidità sul mio soffitto, posso richiedere al coinquilino sottostante di aderire alle spese del rifacimento del tetto?

 

M. Q.

 

   La spesa richiesta dalla riparazione del tetto fa carico a entrambi i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.).

 

CHIUSURA AREA COMUNE

 

Abito in un condominio avente un'area di parcheggio privata anteriormente, mentre un'altra area, sul retro e con lo stesso accesso, è di proprietà del costruttore ma viene utilizzata dai condomini. Inoltre il costruttore ha dei locali locati, utilizzati come ristorante.

In altri locali di proprietà ci sono delle attività commerciali e l'ufficio delle PT.

E' possibile chiudere tutta l'area con un cancello elettrico?

 

G. M.

 

Considerata la presenza, nell’edificio condominiale, di un ufficio postale e di esercizi commerciali, la possibilità di chiudere l’area comune con un  cancello elettrico presuppone che venga assicurato un passaggio pedonale aperto, riservato a utenti e clienti.

 

PERICOLO DI CROLLO

 

Chiedo come mi devo tutelare  perché il tetto condominiale è vetusto a tal punto che mi piove dentro casa in tre camere, e in cucina ho dovuto fare intervenire con urgenza un’impresa che mettesse in sicurezza il soffitto che stava letteralmente crollando. Il mio appartamento è all’ultimo piano e sopra me c’è il tetto condominiale. L’edificio è stato costruito nel 1890 e a parte qualche piccolo rattoppo non è mai stato fatto nessun intervento risanatorio adeguato. Malgrado abbia comunicato il problema a mezzo lettera e anche durante l’assemblea, nonché sollecitato telefonicamente l’urgenza, l’amministratore rimanda i lavori mentre, essendo di parte e a favore di alcuni condomini, ha prontamente fatto deliberare ed eseguire altri lavori che non erano urgenti e potevano essere tranquillamente rimandati. Devo fare intervenire la protezione civile o come posso fare perché temo che qualche giorno avvenga un crollo. Le strutture dei soffitti sono in canniccio misto a cemento e a causa dell’umidità per il peso rischiano di crollare.

 

M. G. -  Genova

 

   Il condomino, di fronte all’indifferenza dell’amministratore e dell’assemblea, e in presenza di una situazione di possibile crollo del soffitto della propria abitazione a causa delle infiltrazioni di acqua proveniente dal tetto, può, attraverso un avvocato, chiedere al Tribunale un accertamento tecnico preventivo.

 

ACQUA E CONTATORI

 

Ho acquistato di recente un appartamento, la ripartizione dell'acqua attualmente avviene per millesimi, probabilmente con delibera unanime dei condomini di allora. Ho fatto installare il contatore. Alla prossima riunine di condominio chiedo di mettere all'ordine del giorno la modifica del calcolo della ripartizione dei consumi dell'acqua da millesimale a lettura del contatore. Chiedo:

- per modificare una precedente delibera avuta con il consenso di tutti, deve esserci di nuovo il consenso di tutti?

- ma ora è subentrato un nuovo condomino: non deve essere di nuovo approvata col consenso di tutti una ripartizione diversa da quanto previsto per legge?

- se fossi l'unico a chiedere la modifica dello stato di riparto, non passerebbe?

- non è mio diritto pagare ciò che consumo sulla base del D.P.C.M. 4 marzo 1996?

- posso rivolgermi al giudice di pace?

 

A. C. - Bologna

 

   Il secondo comma del paragrafo 8.2.8 dell’allegato 1/8 al  D.P.C.M. 4/3/1996 stabilisce che,  qualora la consegna e la misurazione dell’acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi  dev’essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per cui si è nel diritto di pretendere, se del caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa norma, trattandosi di economizzare un bene sempre più prezioso qual è l’acqua.

 

LOCAZIONE E ANTENNA

 

Abito a Bologna e il 30/11 c'è stato il passaggio totale al digitale terrestre. Purtroppo il condominio non ha mai avuto una antenna e quindi anche con i decoder tutt'oggi non risco a vedere nulla. Mi hanno detto che presto la installeranno.

Io mi chiedo:

1) Il proprietario era obbligato ad installare l'antenna prima del passaggio totale?

2) Posso chiedere eventualmente un risarcimento giornaliero per la mancata installazione, dal momento che e' da piu' di 6 mesi che si sapeva del passaggio totale?

Grazie per l'attenzione....sono molto arrabbiata in quanto, con questo tempo, sono chiusa in casa con i bambini e non possiamo vedere la televisione.

 

P. M.

 

La spesa richiesta dalla modifica dell’antenna fa carico al conduttore, trattandosi d’impianto che, salvo diversa convenzione, il locatore non è tenuto a mettere a disposizione dell’inquilino.  Se  l’assemblea non ha ancora deliberato l’installazione di un’antenna condominiale, la lettrice ha il diritto d’installare un’antenna autonoma sul tetto o sul lastrico solare.

 

VENDITA E USUCAPIONE

 

Ho deciso di vendere il mio appartamento. Attualmente sono però in attesa di una sentenza (in quanto la fase istruttoria si è conclusa) per una causa civile volta al riconoscimento per usucapione della proprietà di una cantina, ad oggi locale di proprietà comune, di cui però ho il possesso quarantennale e alla richiesta di rimozione a spese del condominio di un manufatto interrato nel mio giardino. Infatti, all’epoca questa cantina venne ceduta – con impegno di regolarizzare l’atto di proprietà - al precedente proprietario del mio appartamento, in cambio dell’interramento nel giardino privato di un manufatto utile al riscaldamento comune.

Tale servitù, mai trascritta in alcun atto, di fatto si può considerare comunque estinta per non uso ventennale, in quanto quel tipo di riscaldamento è stato abbandonato nel 1981.

Mentre il proprietario del mio appartamento e, ad oggi, io, abbiamo continuato il possesso pacifico del locale cantina, senza alcuna rivendicazione del condominio. Alla causa civile 12 proprietari su 13 si sono costituiti senza obiettare nulla, mentre uno ha fatto opposizione! Poiché l’esito della sentenza ovviamente è incerto, la mia domanda è questa: nel caso riuscissi a vendere – prima della pubblicazione della sentenza – il mio appartamento come mi devo comportare con il promissario acquirente per non avere problemi futuri (nel preliminare cito che trasferisco il possesso della cantina menzionando anche l’esistenza del manufatto interrato)? Se la sentenza fosse a mio favore (per la proprietà) potrei vendere solo l’appartamento e non anche la cantina?

 

via mail

 

   Nel preliminare di vendita, ad evitare possibili richieste risarcitorie ad opera del promissario acquirente, ai sensi dell’art. 1479 c.c., va specificato che vi è in corso una causa avente per oggetto sia la proprietà della cantina che il manufatto condominiale esistente nel giardino del promittente venditore. Ovviamente la stipulazione del rogito è subordinata all’esito favorevole della causa. La cantina, in quanto pertinenza dell’appartamento, può essere alienata separatamente da questo, ai sensi del secondo comma dell’art. 818 c.c.

 

SPESA RIFACIMENTO TETTO

 

Posseggo la nuda proprietà di un appartamento situato al 1° piano, occupato da mia madre, con l'aggiunta di una parte di scantinato e di orto. L'appartamento al 2° piano e la soffitta sono di proprietà esclusiva di mio fratello. Dovendo intervenire a rifare il tetto, le spese di manutenzione devono essere ripartite  in base ai millesimi di proprietà oppure considerato che mio fratello è proprietario esclusivo della soffitta, che usa come ripostiglio e svolgimento di varie attività hobbystiche (la soffitta è di 100 mq come l'appartamento sottostante e di altezza quasi a norma di una mansarda), le spese vanno ripartite in base all'utilità e quindi 2/3 lui ed 1/3 io? Nel caso di una ripartizione secondo i millesimi di proprietà, rientra anche l'orto o solo

l'appartamento e lo scantinato?

 

A. M.

 

 

   La spesa richiesta dalla riparazione del tetto va ripartita tra i condomini, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c., in base ai millesimi di proprietà. La Cassazione, con sentenza n. 12018 dell’1/7/2004, ha stabilito che, ai fini della redazione delle tabelle millesimali, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci delle singole unità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze. La Suprema Corte ha incluso fra queste i giardini di proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile. Per analogia l’orto di cui parla il lettore è assimilabile al giardino.

 

PAVIMENTAZIONE IN VETROCEMENTO

 

All'interno di un condominio, sono proprietario di un locale al quinto piano a cui è annessa una cantina posta nel piano interrato. Tale cantina è parzialmente illuminata da una "bocca di lupo" che affiora sul piano stradale mediante una serie di mattonelle in vetrocemento che costituiscono parte del marciapiede soprastante (esattamente a ridosso del muro del fabbricato e, in particolare, sulla soglia di ingresso di un locale ad uso libreria facente sempre parte del condominio, seppur di altro proprietario). Tali mattonelle danno luce alla cantina di mia proprietà ma rappresentano anche un'area di marciapiede adibita al transito dei pedoni. Vorrei

sapere a chi compete (se a me o al condominio, o al Comune o al libraio) la manutenzione, e su chi ricade la responsabilità per danni a terzi, relativamente alla porzione di marciapiede ricoperta dalle mattonelle in vetrocemento.

 

P. M.

 

Se la copertura della cantina è costituita dal marciapiede comunale, stando a Cass. 14/9/2005, n. 18194, emessa con riferimento ad un’autorimessa separata dall’edificio  e sottostante il cortile condominiale, riteniamo si possa invocare, per analogia,  l’art. 1125 c.c. in materia di condominio, che regola la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ponendo a carico di coloro che utilizzano il piano di calpestio le spese da questo richieste, e a carico dei proprietari delle sottostanti autorimesse le spese riguardanti l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto.  Nel caso di specie le spese relative al piano di calpestio faranno carico al Comune, restando le altre spese a carico del proprietario della cantina. Per quanto detto, gli eventuali danni provocati a terzi dal piano di calpestio fanno carico al Comune.

 

AMMINISTRATORE TRASCURATO

 

In riferimento al primo comma dell'art. 1130 c.c., nel caso sia l'Amministratore di Condominio a non osservare il "regolamento condominiale" (ad esempio: non convocare l'assemblea entro tre mesi dalla fine dell'esercizio finanziario, non trasmettere copia dei preventivi e rendiconti 'almeno 10 giorni prima' dell'assemblea e altre indicazioni come il criterio di ripartizione delle spese per il funzionamento e la manutenzione dell'ascensore, ecc.) qual'è la strada da seguire qualora l'assemblea condominiale persista nel non voler prendere atto di simili infrazioni? Sempre in riferimento al medesimo comma, fino a quanti anni è perseguibile l'Amministratore per non aver eseguito le delibere assembleari?

 

Angelo – Milano

 

   Le mancanze elencate dal lettore non appaiono tali da rientrare nel concetto di “gravi irregolarità”, per le quali ciascun condomino è legittimato a rivolgersi al Tribunale per chiedere la revoca dell’amministratore ai sensi del secondo comma dell’art. 1129 c.c. Il lettore può semmai, in occasione della prossima assemblea, invitare l’amministratore ad una maggiore solerzia. L’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore che abbia causato un danno al condominio è soggetta alla prescrizione quinquennale di cui all’art. 2947 c.c.

 

LA CHIAVE DELL’AMMINISTRATORE

 

Il mio condominio è composto da 6 appartamenti ed è gestito da un amministratore esterno, al quale ho avuto la necessità di rivolgermi in questi giorni per richiedere la chiave del locale caldaia dove si trovano anche le saracinesche dell’acqua fredda (dovendo eseguire all’interno del mio appartamento dei lavori idraulici). Con mia grande sorpresa l’amministratore mi ha risposto di non essere in possesso delle chiavi da me richieste e di rivolgermi per questo ad un condomino al quale sono state consegnate. Ho trovato ciò alquanto strano e curioso. Le chiedo se non è mio diritto ottenere quanto ho richiesto dall’amministratore e se non è comunque suo compito custodire le chiavi dei locali comuni condominiali.

 

Cristina

 

   E’ lecito supporre che l’amministratore abbia consegnato la chiave del locale caldaia a un condomino per ragioni di praticità; essendo, infatti, estraneo al condominio, non potrebbe intervenire, in caso di urgenza, con la dovuta tempestività: cosa che invece potrebbe fare il condomino abitante nell’edificio. L’amministratore avrebbe però dovuto rappresentare la circostanza a tutti i condomini, per metterli in condizione di sapere a chi rivolgersi in caso di urgenza.

 

SPESE E CONDOMINO “ABUSIVO”

 

Sono un inquilino di un alloggio I.A.C.P. Vorrei sapere se un abusivo (da decenni) nella casa del portiere (mai esistito) possa pagare una normale quota mensile al suddetto istituto reclamando in caso d’infiltrazione d’acqua al tetto i soldi necessari al restauro. E dato che nello stabile il 60% degli alloggi sono stati riscattati, ai relativi proprietari, spettano delle quote mensili dell’abusivo, visto che quest’ultimo reclama loro le somme per la riparazione del tetto dell’alloggio da lui occupato abusivamente da 30 anni?

 

T.

 

   Se l’abusivo, come lo chiama il lettore, ha abitato, pacificamente e continuativamente, per venti anni e senza pagare alcun canone, l’alloggio che avrebbe dovuto essere occupato dal portiere, ne ha usucapito la proprietà. Di conseguenza, se detto alloggio è ubicato nell’edificio condominiale, egli è diventato condomino a tutti gli effetti, per cui ha il diritto di pretendere la riparazione del tetto comune, con spesa da ripartirsi fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Se invece detto  alloggio fosse ubicato in un corpo a sé stante, avendone egli acquisito la proprietà esclusiva non potrebbe invocare il contributo degli altri condomini. Se, infine, l’occupante paga un canone all’ente, è riguardabile come conduttore e in quanto tale ha diritto a che, se l’abitazione è ubicata in un corpo di fabbrica separato dall’edificio condominiale e rimasto di proprietà esclusiva dell’ente, questo  si faccia carico della riparazione. Se poi l’alloggio, ancorché rimasto di proprietà esclusiva dell’ente, è ubicato nell’edificio condominiale, sia l’ente che gli altri condomini devono contribuire alla spesa occorrente alla riparazione del tetto.

 

CONTABILITA’ CONDOMINIALE

 

Gradirei sapere quali libri contabili è tenuto ad avere un amministratore di condominio o in quale altro modo può tenere la contabilità in cui siano segnate tutte le entrate e le uscite, con relativi nomi.

 

Angelo - Milano

 

L’amministratore è obbligato alla tenuta dei registri e delle scritture contabili prescritti dal sesto comma dell’art. 1 D.L. 10/7/1982, n. 429, convertito con modifiche nella L. 7/8/1982, n. 516, e successive modifiche, quando gestisca abitualmente più condomìni con retribuzione periodica stabilita e/o impiego di mezzi organizzati (Cass. 10/3/1999); si tratta, in particolare, del libro giornale, del libro degli inventari, del registro delle fatture, del registro dei corrispettivi e del registro degli acquisti. Dal che si desume (cfr. Cass. 7/7/2000, n. 9099) che la gestione di un unico condominio, condotta gratuitamente e senza impiego di mezzi organizzati, non richiede la tenuta di particolari scritture, l’importante essendo che l’amministratore annoti scrupolosamente entrate e uscite, conservi la relativa documentazione e, in sede di bilancio, presenti ai condomini un rendiconto chiaro, veritiero e documentato.

 

NUOVO IMPIANTO ELETTRICO

 

Sono proprietaria di un attico e superattico. Una volta chiesto ed ottenuto per quest'ultimo il condono edilizio, l'ho dato in affitto. Ho chiesto alla società dell'energia elettrica se potevo installare un contatore a parte per il superattico e -dopo sopralluogo- ho ottenuto il permesso. Questo vale, però, solo per l'installazione del contatore insieme con tutti gli altri, e non anche per l'impianto che porta dal superattico al contatore, lavoro di cui non si occupa la società di energia, ma va richiesto ad un elettricista. Quelli da me contattati mi hanno tutti chiesto, anche per il sopralluogo per verificare la fattibilità dell'impianto, hanno chiesto un'autorizzazione scritta dell'amministratore, cosa che quest'ultimo non mi dà, non in modo esplicito, ma dicendo che secondo lui la cosa è troppo complicata. Cosa posso fare per poter effettuare almeno il primo controllo per la fattibilità o meno dell'impianto?

 

M. F.

 

Se, com’è presumibile, il nuovo impianto richiede d’intervenire su parti comuni dell’edificio, è buona norma mettere l’amministratore al corrente dell’iniziativa ed ottenere le preventiva autorizzazione dell’assemblea, ad evitare possibili screzi. In ogni caso trova applicazione l’art. 1102 c.c., per il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri

la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo  il loro diritto, potendo a tal fine apportare alla cosa, a proprie spese, le modifiche necessarie per un suo migliore godimento. Non si capisce per quale ragione gli elettricisti contattati richiedano l’autorizzazione dell’amministratore anche per poter effettuare un semplice sopralluogo diretto ad accertare la fattibilità o meno dell’impianto.

 

RIPARAZIONE URGENTE

 

Alcuni miei amici sono conduttori di un appartamento con attività commerciale (vendita di argenti e gioielli); il portone di ingresso del medesimo stabile non si chiude e, pertanto, rimane sempre spalancato; a causa di ciò i miei amici, spesso, trovano, sul pianerottolo dell'appartamento de quo, delle persone che dormono; hanno segnalato la situazione all'amministratore, facendo presente che trattasi, soprattutto di un problema di sicurezza per il negozio, ma nulla è stato fatto; e ancora, i miei amici hanno perso molti clienti e ricevuto lamentele dai vecchi clienti poiché non funzionando il citofono risulta come se in negozio non ci fosse mai nessuno; non solo, sempre i miei amici, per tutelarsi con i clienti più facoltosi hanno dovuto telefonare per avvisarli del disagio. Cosa possono fare? Seguire l'art. 1130 cc. e diffidare l'amministratore a riparare il guasto  con urgenza, senza riunire l' assemblea, poiché trattasi di problemi di sicurezza e perdita della clientela?

 

Daniela

 

    Se l’amministratore, diffidato a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento a provvedere alla necessaria, urgente riparazione, non si attiva, il condomino interessato può provvedere direttamente ai sensi dell’art. 1134 c.c., avendo cura di documentare  idoneamente la spesa ai fini del rimborso.

 

DISSENSO RISPETTO ALLA LITE

 

Le scrivo perché desidererei avere qualche chiarimento o parere sull’art. 1132 del C.c., per quanto concerne le spese sia legali che di perizie tecniche, di azioni intraprese verso il costruttore, e dovute da condomini che si siano già avvalsi della facoltà di non aderire.

Si precisa che nel 2008 su 19 condomini, 3 si sono astenuti e 16 hanno intrapreso le azioni di cui sopra, accettando il carico delle spese. Mentre a settembre 2010 gli stessi 16 condomini, resosi conto delle  spese in aumento e dei tempi lunghi per le udienze, hanno pensato  di patteggiare accordi tra le parti (con una transazione) con benefici al di sotto delle spese e di cui non si notano ancora gli effetti positivi.

Infine i 16 condomini reclamano le quote delle spese anche dai tre dissociati, ripartite secondo i millesimi.

È giusto richiedere le spese anche a chi si è avvalso dell’art. 1132?

 

Sara

 

   I condomini che si erano  dissociati dalla lite sono tenuti a contribuire alle spese di causa, ai sensi del terzo comma dell’art. 1132 c.c., qualora l’esito della lite sia stato favorevole al condominio e i dissenzienti ne abbiano tratto vantaggio: circostanza, questa, che non sembra rilevarsi nel caso di specie, dal momento  che, con la transazione, le parti hanno rinunciato ciascuna a una parte della propria pretesa. Se però l’assemblea, prima di deliberare se intraprendere o meno l’azione giudiziaria, aveva incaricato un avvocato, se del caso assistito da un tecnico, di formulare un parere sull’opportunità o meno di farvi luogo, il condomino che si dissoci dalla successiva delibera con la quale l’assemblea decide di dar corso alla causa non può esimersi dal contribuire alla spesa richiesta dalla consulenza legale se non aveva impugnato la relativa delibera, trattandosi di onere non riconducibile alla difesa in giudizio ma propedeutico ad essa (Trib. Firenze 4/12/2006, n. 4149).

 

LOCAZIONE E PULITURA CALDAIA

 

A fine mese firmerò il contratto di affitto per un bilocale e il padrone di casa a chiesto a me le spese per la pulitura della caldaia .Vorrei sapere se questa spesa tocca a me anche se sono nuovo inquilino ed ancora devo entrare nella casa e usufruire della caldaia.

 

A. B.

 

    Il conduttore non può essere chiamato, all’inizio della locazione, ad accollarsi la spesa richiesta dalla pulizia della caldaia, spesa evidentemente riconducibile all’utilizzazione dell’impianto da parte del precedente occupante dell’unità immobiliare.

 

INFILTRAZIONI DI ACQUA

 

Sono proprietaria di una cantina nella quale vi sono infiltrazioni di acqua provenienti dal cortile in cattivo stato manutentivo di proprietà esclusiva. Come deve essere ripartita la spesa per il rifacimento del cortile?

 

A. M. - Torino

 

 

Poiché la copertura della cantina è calpestabile, trova applicazione, per analogia, l’art. 1125 c.c., che regola la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ponendo a carico di coloro che utilizzano il piano di calpestio le spese da questo richieste, e a carico del proprietario della sottostante cantina le spese riguardanti l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto (Cass. 14/9/2005, n. 18194).

 

COMPRAVENDITA E SERVITU’

 

Un mese fa nel mio condominio è stata cambiata l'antenna e sostituite le canalizzazioni che portano il segnale ai vari appartamenti. Cercando le scatole per sostituire i cavi si è trovato che una è situata nel muro della mia cucina ed è coperta da un pensile. Questa situazione non mi era stata resa nota quando ho acquistato l'appartamento nuovo nel 1995. L'amministratore mi ha detto che il mio muro è gravato da questa servitù e quindi io non potevo coprire la scatola con il pensile. Io per ora mi sono opposta alla rimozione, ma non so se in seguito si renderà necessaria e se devo rimuovere a mio incarico.

 

Ivana A.

 

  Il venditore avrebbe dovuto, ai sensi dell’art. 1337 c.c.,  rappresentare al compratore, in sede di trattative, l’esistenza  della servitù. Il lettore non può ora, coprendo la scatola con il pensile, rendere più difficoltoso l’esercizio della servitù  (secondo comma art. 1067 c.c.).

 

INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA

 

C'è un condominio unico con 2 edifici distinti. I condomini sono 12. Nel primo edificio, senza intervento  dell'assemblea, 5 condomini su sei hanno fatto installare l'impianto satellitare con una unica parabola centralizzata. Il sesto non ha aderito e non ha pagato nulla. Nel secondo edificio, tre condomini su sei sono già dotati di parabola installata su un  pilastro delle scale. Dopo un anno, il dissenziente della palazzina n. 1  ha  chiesto in assemblea di chiedere preventivi per installare nel condominio un impianto satellitare che lui definisce "condominiale".  Ha inoltre aggiunto che coloro che sono già proprietari di antenne satellitari  esclusive,   non sono esonerati dal pagamento del nuovo impianto. Chiedo quindi in base a quale assunto gli otto condomini già possessori di impianto satellitare dovrebbero contribuire al pagamento del futuro impianto che  servirà  solo ai  4 condomini  sprovvisti.

 

A. A.

 

    L’art. 2 bis D.L. 23/1/2001, n. 5, convertito nella L. 20/3/2001, n. 66, dispone che, allo scopo di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, la delibera per l’introduzione di un’antenna parabolica condominiale può essere adottata con la maggioranza prevista dal terzo comma dell’art. 1136 c.c., vale a dire con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 334/1.000. La maggioranza, trattandosi di edifici distinti e quindi di impianti che andrebbero collocati sul rispettivo tetto, andrebbe calcolata edificio per edificio, considerando i rispettivi condomini e i relativi valori millesimali. Se l’antenna installata a suo tempo era riguardabile come innovazione gravosa o voluttuaria, il condomino che non aveva partecipato alla spesa può farlo ora, partecipando ai vantaggi dell’innovazione (in quanto suscettibile di utilizzazione separata), ai sensi del terzo comma dell’art. 1121 c.c. Se l’installazione passa con la dovuta maggioranza e non è riguardabile come innovazione gravosa o voluttuaria ai sensi del primo comma del citato art. 1121, sono tenuti a contribuire alla spesa anche i condomini che si erano dotati di impianto autonomo (Giu. Pa. Monza, 15/3/2005).

 

ANTENNA E SERVITU’

 

In una palazzina di 3 piani (siamo 6 condomini), io sono proprietario dell'intero 3° piano e dell'intero lastrico solare. Ora i condomini mi hanno chiesto il consenso per installare sul terrazzo di mia proprietà un'antenna satellitare centralizzata. Io sarei consenziente, ma non vorrei che questa poi si formalizzasse in una servitù perpetua sulla mia proprietà. Se così fosse

quale alternativa si può adottare senza creare problemi a nessuno?

 

C.

 

   L’installazione dell’antenna condominiale sul lastrico di proprietà esclusiva di un condomino, stando a Cass. 25/2/1986, n. 1178, non impone una servitù ma si limita ad attribuire un diritto, a favore degli abitanti dell’edificio; tale diritto, ha precisato la Suprema Corte, non ha contenuto reale ma personale.

 

ASSEMBLEA: SE MANCA IL QUORUM

 

Cosa si può fare quando l'assemblea condominiale non raggiunge mai la quota millesimale, stabilita per l'approvazione di lavori relativi alla facciata esterna del fabbricato, per le continue assenze dei Condomini alle varie assemblee?

 

A. G.

 

Se l’assemblea non riesce a deliberare il condomino può rivolgersi al giudice in sede di volontaria giurisdizione, come previsto dal quarto comma dell'art. 1105 c.c

 

USO DELL’ASCENSORE

 

Ho un appartamento in condominio e al mio pianerottolo condivido i due ascensori del palazzo con il mio dirimpettaio. Con un banale pretesto questa persona ha rotto con noi: mostra ostilità nei nostri confronti, e in mia assenza ha trattato in malo modo mia moglie e ci diffama in tutto il condominio. Fino ad ora ho solo presentato esposto alla polizia per il trattamento subito da mia moglie (insulti e parolacce senza testimoni). Da un po’ evitiamo di incontrarlo e io e i miei familiari gli impediamo di prendere l’ascensore insieme a noi. Il doppio ascensore da' ampie facoltà di scelta. Ha scritto, in copia anche all’Amministratore, che non possiamo farlo, è cosi?

 

P. D.

 

   Il lettore non può impedire al vicino di pianerottolo di prendere lo stesso ascensore, a meno che la richiesta non intervenga dopo che si sia esaurita la capienza per quel tragitto.

 

DIRITTO DI USO E  PRESCRIZIONE

 

Un diritto d’uso esclusivo mai esercitato (dal 1988) è decaduto? Riguarda una questione condominiale sull’utilizzo di una parte comune di cantine condominiale.

 

R. P. - Bologna

 

Il diritto all’uso esclusivo della cosa comune si prescrive se, per oltre venti anni, altri si sia servito, continuativamente e pacificamente, della stessa.

 

PARCHEGGIO PROLUNGATO

 

E' possibile tenere posteggiata da tre mesi un auto non assicurata all'interno di un'area condominiale esterna dove il posto auto è in comproprietà?

 

R.

 

La sosta in modo continuativo di autoveicoli nell’area condominiale ne altera la normale destinazione e lede il pari diritto degli altri condomini a un uso diverso della stessa (Cass.  24/2/2004, n. 3640). Di conseguenza,  specialmente se lo spazio è insufficiente ad accogliere tutte le auto dei condomini, perdurando l'abuso da parte di un condomino o di un conduttore è possibile sollecitare l'intervento dell'amministratore, e, se questo  non dovesse sortire effetto,  si potrà ricorrere al Giudice di pace.

 

TRASFORMAZIONE IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

 

Abito in un condominio di 56 unità, abbiamo già fatto due assemblee con ordine del giorno: riscaldamento autonomo. Premetto che io e altri condomini non siamo d'accordo perché abbiamo cambiato da poco la caldaia. La prima è finita con un no per mancanza da parte dell'amministratore di darci informazioni giuste in merito. La seconda portando la prova che in Lombardia non si può fare il termoautonomo in condomini sopra le 4 unità, l'amministratore con l'appoggio di alcuni condomini a provato la carta dell'unanimità che non c'è stata. Il mio problema è che alcuni condomini si sono fatti l'impianto di riscaldamento autonomo lo stesso, con il pretesto che se non riusciamo a portare la fornitura del gasolio, loro non vogliono stare al freddo e anche grazie a un idraulico che fa l'impianto nonostante non si possa. Possono farlo, senza nessuna autorizzazione?

 

Paola P.

 

   Se la legge della Regione Lombardia vieta , nel caso di specie, la trasformazione dell’impianto da centralizzato in impianti autonomi, il singolo condomino non può attivarsi in tal senso. Se lo fa in spregio al divieto (divieto di  cui gli altri condomini possono esigere il rispetto se del caso ricorrendo al giudice), è comunque tenuto a contribuire alla spesa richiesta dall’impianto centralizzato.

 

INFILTRAZIONI  DI ACQUA E UMIDITA’

 

Riporto la dicitura di un patto speciale menzionato nel mio atto: "resterà di proprietà condominiale unicamente il terreno soprastante le dette costruzioni e le spese di manutenzione riguardanti i locali costruiti nel sottosuolo rimarranno a totale carico della parte venditrice o i suoi aventi causa". Il problema sono gravi infiltrazioni che provengono dal giardino. Non facendo parte io del condominio ed essendo la costruzione a sè stante chi deve sistemare e eliminare questo problema?

 

V. L.

 

   Tenuto a farsi carico dei danni e delle riparazioni conseguenti a infiltrazioni di acqua e umidità è il proprietario del terreno dal quale esse provengono.

 

ASCENSORE GUASTO: SE LA RIPARAZIONE SI FA ATTENDERE

 

Domenica 31 ottobre e lunedì 1° novembre non ho potuto accompagnare mia madre ottantenne al Cimitero a causa di un guasto all'ascensore. Ho chiamato per due giorni di fila sia la ditta che cura la manutenzione dell'ascensore sia l'amministratore del condominio ma sia gli uni che gli altri se ne sono lavate le mani.  I primi perché il loro responsabile non ha autorizzato l'intervento tecnico in quanto irreperibile; il secondo perché irreperibile pure lui trattandosi di giorni festivi. Non so se nel contratto con la ditta è previsto il loro intervento nei festivi. Ove non fosse previsto noi siamo però clienti ed esiste pur sempre un contratto che paghiamo profumatamente. E' giusto che ci abbiano abbandonati al nostro destino? Il palazzo di mia madre è abitato soprattutto da anziani. E se fosse rimasto qualcuno dentro l'ascensore vi sarebbe rimasto due giorni di fila? Riguardo all'amministratore chiedo se sia giusto e corretto che lui ci abbandoni nei giorni di festa. Che soluzioni potrebbe propormi?

 

Francesco

 

   Ad evitare che l’inconveniente si ripeta è opportuno affidare la gestione dell’impianto a un’impresa disposta ad assicurare la necessaria assistenza nell’arco di una-due ore anche nei giorni festivi. Non si può pretendere che l’amministratore sia a disposizione dei condomini anche nei giorni festivi; si può ovviare all’assenza indicando il numero telefonico dell’assistenza sulla porta dell’ascensore.

 

EDIFICIO PERICOLANTE

 

Se un edificio è reso pericolante a causa della omessa manutenzione del condominio confinante, la lettera per la messa in sicurezza, oltre che all'amministratore del condominio inadempiente, a quali autorità la si inoltra, atteso che il perdurare della situazione di fatto crea il rischi di crolli?

 

A. S.

 

   La comunicazione può essere inviata sia al Sindaco che ai Vigili del fuoco per gli opportuni, rispettivi  interventi.

 

SOSTITUZIONE INFERRIATA

 

Ho appena acquistato una parte di fabbricato: una della finestre affaccia sotto un portone di entrata condominiale. Quando ho deciso di sostituire l'inferriata esistente della suindicata finestra (bruttisssima!) ne volevo mettere una molto più bella non solo per la mia finestra ma per l'intera entrata condominiale, bombata. I condomini (una sola, per la verità) non me lo hanno permesso perchè la bombatura della nuova inferriata sporgeva di 10 cm. sull'area condominiale del portone ed io non potevo. E' vero? Come posso difendermi?

 

P. B.

 

L’intervento richiede il consenso di tutti i condomini, trattandosi di occupare in via permanente ed esclusiva un’area condominiale, ancorché trascurabile.

 

SPESE MANUTENZIONE STRADA

 

Siamo 24 famiglie suddivise in due palazzine servite da una strada privata di proprietà dei costruttori delle nostre abitazioni. Premetto che oltre alla strada i suddetti costruttori hanno anche tutte le aree circostanti in loro possesso. Ora essendo la strada ridotta in pessime condizioni ci siamo riuniti in assemblea  e con il permesso dei costruttori proprietari della strada  abbiamo deciso di rifare il manto stradale, la sistemazione delle fogne per lo smaltimento delle acque piovane, dell'illuminazione, dell'impianto elettrico a norma, pali della luce eccetera. Non sapendo se i costruttori ci daranno un seppur minimo contributo  per tali opere, vorrei sapere in che modo dobbiamo dividere tra di noi proprietari di appartamenti tali spese avendo ottenuto dopo 10 anni di causa il diritto di passaggio, prima non regolamentato. Io ritengo sia giusto dividere le spese in parti uguali, non essendo noi proprietari e traendone tutti lo stesso vantaggio, l'uno ne più ne meno dell'altro, mentre gli altri condomini vogliono ripartire la spesa in base ai millesimi generali che ha ogni singolo appartamento. Vorrei sapere chi ha ragione e se hanno ragione loro in base a quale articolo di legge.

 

F. L.  

 

La ripartizione delle spese occorrenti alla manutenzione della strada comune a più edifici va fatta in primo luogo tenendo conto dell’ubicazione delle costruzioni rispetto al tracciato e dell'eventuale loro diversa caratura millesimale, per poi suddividere l'importo assegnato a ciascun fabbricato fra i rispettivi condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione (artt. 1101 e 1123 c.c.). Se la strada è posta anche  al servizio delle aree del costruttore, proprietario della strada, questi è tenuto a contribuire alla spesa, ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c., salvo diverso accordo.

 

FURTO BICICLETTA

 

Il condominio in cui è presente un regolare servizio di portierato e custodia nelle ore diurne, può essere ritenuto responsabile per il furto avvenuto nottetempo di biciclette dei singoli condomini incatenate e parcheggiate nel cortile comune? Nel caso specifico, il furto è avvenuto senza scasso dei sistemi di ingresso al condominio (nè dell'ingresso riservato ai mezzi, nè del portone d'ingresso). Al riguardo, che valore possono assumere eventuali lacune del regolamento condominiale?

 

T.

 

   Il condominio non risponde nei confronti dei condomini del furto, perpetrato di notte, di beni da essi depositati nel cortile, a meno che  un obbligo in tal senso non sia espressamente previsto -evenienza assai improbabile- da un regolamento condominiale contrattuale.

 

ADEGUAMENTO ANTENNA CONDOMINIALE

 

Sono inquilina in un appartamento non  di proprietà e per cui ho un regolare contratto di affitto. In vista del passaggio al digitale terrestre sono state fatte delle modifiche all'antenna condominiale e questo ha arrecato un problema nella mia ricezione dei canali (sia analogoci che digitali) pur possedendo una tv di ultima generazione con decoder integrato. Credo sia una spesa straordinaria quindi di competenza del proprietario. Quando l'ho avvisato, tuttavia, mi ha risposto che il proprietario di casa non è nemmeno tenuto a garantire una antenna tv al proprio inquilino e che quindi tutte le spese saranno a mio carico.

 

L. N.

 

Grava sul locatore e non sul conduttore la spesa sopportata per l’amplificazione dell’antenna televisiva centralizzata dell’edificio condominiale, in quanto non si tratta né di un onere accessorio per la fornitura di un servizio comune ai sensi dell’art. 9 l. 27 luglio 1978, n. 392, né di una riparazione di piccola manutenzione ai sensi dell’art. 1609 c.c. (Pret. Taranto 4/12/1981).

 

RIFACIMENTO PARAPETTO LASTRICO SOLARE

 

Ho letto un suo scritto (Focus 26/07/2009 - La stampa.it) sulle spese condominiali nel quale riporta una sentenza della Corte di Cassazione (Cass. 20/3/2009, n. 6889) sulla ripartizione delle spese i rifacimento del lastrico solare e nella quale Lei conclude che "lo stesso criterio di ripartizione della spesa... vale per i parapetti, trattandosi di accessori indispensabili al lastrico solare". Le chiedo se tale conclusione è suffragata da recente giurisprudenza che travalica quanto statuito dalla sentenza della Corte di Cassazione, sez. II, 25-02-2002, n. 2726 che stabilisce che "sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio)...".

 

S.

 

Non ho rintracciato il focus richiamato dal lettore. In ogni caso la sentenza n. 6889 del 20/3/2009 si riferisce al lastrico solare condominiale, le cui spese (parapetti inclusi) sono a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.). La sentenza n. 2726 del 25/2/2002 riguarda invece il lastrico solare di uso esclusivo, in ordine al quale il rifacimento dei parapetti è a carico esclusivo del proprietario del lastrico.

  

BALLATOIO E VERANDA

 

Il mio appartamento fa parte di un lotto comprendente quattro case dislocate su una discesa. Il mio è l'ultimo del lotto citato. Davanti alla mia porta d'entrata c'è una specie di ballatoio di 3 mq che è la parte finale della

servitù di passaggio, ma alla quale accedo solo io perchè la mia porta d'ingresso ne delimita la fine. La mia domanda è: posso fare una veranda con struttura non in muratura?

 

R. R.

 

   Il lettore parla di servitù di passaggio, per cui è presumibile che il ballatoio sia di proprietà comune. Se è così la costruzione della veranda richiede il consenso di tutti gli altri comproprietari.

 

INSTALLAZIONE PIATTAFORMA E RIFACIMENTO SCALE

 

Il condominio costituito da due soli proprietari di n. 3 unità immobiliari accesso autonomo da un unico vano scala privo di ascensore e così già accatastate, ha deliberato concordemente di apportare delle innovazioni tecnologiche al vano scala esistente , già al servizio delle tre unità. Il progetto di straordinaria manutenzione per l’adeguamento all’accessibilità verticale ai vari piani, è stato redatto ai sensi della L. 13/98, con richiesta di applicazione della “cogenza delle prescrizioni” di cui all’art. 7 del DM 236/89, per installazione di una piattaforma elevatrice e conseguente modifica della scala interna condominale. Pertanto il vano scala esistente viene trasformato installando una nuova piattaforma elevatrice e una nuova tipologia di scala difforme dalla precedente per sviluppo delle rampe, forma e tecnologia costruttiva (in metallo e legno).  Qual è dunque il criterio di applicazione e ripartizione delle spese per l’insieme dei lavori descritti? Va applicato il criterio dell’art. 1123 C.C.  e cioè in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, oppure il criterio dell’art. 1124 C.C.? Si precisa al proposito che la terza unità immobiliare è una soffitta, che ha utilizzato il condono edilizio del 1994, per la quale è stato rilasciato un permesso di costruire in sanatoria, per la “trasformazione di locali soffitta al terzo piano sottotetto in locali residenziali”che individuano una unità autonoma, caratterizzata ad oggi, da altezze variabili nei vari ambienti, senza alcuna modifica delle falde di copertura con altezza  media di m.1,90 circa (Hmin. 1,00 m/ Hmax 2,80 m).

 

D. G. – Pesaro

 

La spesa andrebbe suddivisa in due parti: quella riguardante  la piattaforma, da ripartire tra i  condomini seguendo il criterio previsto dall’art. 1123 c.c., e quella riguardante il  rifacimento delle scale, da ripartire tra gli stessi sulla base del criterio dettato dall’art. 1124 c.c. Per quanto riguarda l’unità abitativa ricavata dalla preesistente soffitta, trattasi d’intervento che legittima la modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, n. 2), disp. Att. E trans. c.c.

 

LOCAZIONE E ANTENNA

 

Vorrei sapere se affittando un appartamento tipo villino, ho l'obbligo di fornire l'impianto di antenna tv.

 

C. S.

 

Il locatore non è tenuto a dotare l’appartamento  di antenna televisiva. E’ comunque  opportuno, ai sensi dell’art. 1337 c.c., comunicare in sede  di trattativa alla controparte  che l’unità immobiliare è sprovvista di antenna. 

 

CHIUSURA BALCONE

 

Vorrei far installare nel balcone interno un stanzino in anticorodal. Posso farlo o ci sono complicazioni? Se si quali sono e come posso risoverle?

 

G. L.

 

Trattandosi, di fatto, di trasformare parte del balcone in veranda, è necessario munirsi del permesso di costruire (Cass. 4/10/ 2006 ,  n. 3303).  E’ inoltre opportuno assicurarsi  l’autorizzazione degli altri condomini, ad evitare possibili contestazioni sotto il profilo dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. 

 

ASCENSORE E BARRIERE ARCHITETTONICHE

 

Per la 13/89 ho fatto la DIA per la prolunga ed il cambio ascensore con uno nuovo in conformità alla legge ed a mie complete spese. Dopo vari consulti legali incoraggianti ho iniziato i lavori, ma l'amministratore ha minacciato denunce e sono bloccati. Ora chiedo: essendo tutto in regola con le leggi, confini ecc., è obbligatorio fare il procedimento d'urgenza? Si può sempre fare anche se l'amministratore pare che invece lo abbia chiesto tramite il suo avvocato per bloccare i lavori? Del resto già fermi! Posso continuare poiché, oltre mia moglie in carrozzella anche io, quasi ottantenne, da circa 6 mesi non riesco più a fare le scale e deambulare come prima per artrosi ed artrite?

 

R. B. - Roma

 

L’amministratore ha diffidato il lettore dal continuare i lavori di prosecuzione della corsa dell’ascensore  perché l’innovazione comporta l’occupazione di una parte comune dell’edificio. E’ pertanto opportuno far deliberare l’innovazione dall’assemblea.

 

SERVITU’ DI PASSAGGIO E SPESE

 

Ho una casa confinante con un condominio, qualche mese fa ho acquistato un pezzetto di terra confinante alla mia casa e appartenente a un condomino. Pezzetto di terra adiacente allo scivolo che porta ai garage condominiali e gode di un passaggio pedonale al piazzale condominiale, inoltre sul terreno in questione non beneficio di luce, acqua, gas e rete fognaria. Oggi l'amministratore del condominio mi scrive che devo intervenire nella mia quota millesimale alle spese condominiali pur avendo in comune con loro solamente il piazzale condominiale. Secondo lei devo effettivamente pagare le spese che mi richiedono?

 

F. L. R.

 

   Se il lettore esercità la servitù di passaggio sul cortile condominiale è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c.

 

RIFACIMENTO TETTO O PAGAMENTO SANZIONE

 

Nel 1990 ho acquistato un garage da un signore che l'ha avuto con atto di divisione tra fratelli. Il garage era stato costruito dal padre circa nel 1970. Ora il comune di residenza mi manda una notifica per multa perché il tetto del garage non è stato fatto come da autorizzazione: era previsto in piano, è stato fatto con una pendenza di circa 40 centimetri da una parte. Pago i 500 euro di multa o rifaccio il tetto? Come mi devo comportare?

 

M. T. B.

 

   Se il pagamento della sanzione  sana la violazione, scegliere o meno questa soluzione dipende dal costo occorrente al rifacimento del tetto.

 

SERVITU’ NON DICHIARATA

 

Acquisto su carta un alloggio al piano terra di condominio composto da 8 appartamenti suddivisi in 2 piani. In area cortiliva privata (tra l'altro lato cucina) insistono ora ben 17 pozzetti, tra cui le fosse biologiche, facenti parte sia degli impianti di scarico dell' alloggio a PT che degli altri 2 appartamenti che insistono sopra di esso. La pianta del piano terra, e relativa area cortiliva esclusiva, allegata al compromesso, non riportava in chiaro nè il numero di pozzetti (presumibilmente "solo" 11), nè se gli stessi fossero pertinenti solo all' alloggio in oggetto o fossero anche condominiali. Senza considerare che i pozzetti in più sono apparsi causa decurtazione area cortiliva, sulla quale insistevano originariamente, che tra l' altro non ha prodotto, non si capisce il perchè, una diminuzione del prezzo dell'alloggio. Domanda : ci sono gli estremi per una formale richiesta di rimodulazione del prezzo? O a questo punto anche di possibile rescissione, senza penali, del contratto? Considerando anche che ora, a tutti gli effetti, l' area cortiliva non è più esclusiva dell' alloggio, come risulterebbe da compromesso, ma condominiale, insistendo su di essa impiantistica non pertinente all' alloggio, tra l' altro per legge sottoposta a possibile e doverosa ispezione.

 

via email

 

   Se nel contratto preliminare non è stata indicata l’esistenza della servitù, il compratore può pretendere dal venditore una riduzione del prezzo rifacendosi all’art. 1337 c.c., per il quale le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede.

 

LAVANDERIA E RESPONSABILITA’

 

Ho preso in affitto un locale commerciale per svolgere la mia attività di lavanderia. A causa delle vibrazioni delle macchine lavatrici il pavimento trema in modo preoccupante. Temporaneamente il proprietario ha fatto installare dei puntelli d’acciaio nella cantina sottostante, che sostengono le travi del pavimento. Nel caso succedesse qualcosa (danni strutturali o addirittura crollo) di chi sono le responsabilità? Come posso tutelarmi?

 

M. S.

 

   La responsabilità di eventuali danni è sia del proprietario (che ha consentito che l’unità immobiliare, ancorché inidonea, fosse adibito all’uso di che trattasi) che del conduttore che vi esercita l’attività a rischio. La migliore forma di tutela è cambiare locale.

 

LAVORI E RIPRISTINO DEI LUOGHI

 

Ho dato il permesso di usare il giardino al confinante perchè doveva costruire casa e non c'era spazio per lavorare. Il confine è a soli 74 cm. La ditta di costruzioni aveva fatto dei preventivi più costosi perchè non dando il mio permesso avrebbe dovuto fare la palificazione. Per evitare di far spendere più soldi al confinante si è raggiunto l'accordo per farli lavorare dal mio giardino, con l'obbligo di sistemarlo a fine lavori. Ho comunicato al confinante queste condizioni anche con raccomandata R. R. Sono passati circa due anni dalla fine dei lavori ma il confinante non ha ottemperato, anche se più volte verbalmente l'ho chiesto. Mi ha risposto che non era lui a doverlo fare ma il costruttore. Cosa devo fare e come regolarmi? A chi tocca il ripristino?

 

via email

 

 

   Poiché l’accordo era intervenuto con il confinante, è questi che dev’essere chiamato in causa. Il confinante potrà, semmai, citare in giudizio il costruttore per essere manlevato.

 

TRASFORMAZIONE DEL GIARDINO IN PARCHEGGIO

 

Prima di porre il mio quesito faccio alcune premesse :

- il condominio in cui vivo è dotato di un cortile condominiale anteriore adibito a giardino e di un cortile posteriore utilizzato sia come giardino (per meno del 50%) che come parcheggio;

- il condominio è costituito da 10 condomini;

- l'area adibita a parcheggio consente la sosta di  sole 9 auto (con difficoltà di manovra).

Ora si pensa di eliminare, o modificare, solo il giardino posteriore al fine di ricavare il 10° parcheggio (per consentire l'uso alla totalità dei condomini). Vorrei sapere se  per approvare tale progetto è necessaria  l'approvazione da parte dell'unanimità dei condomini riuniti in assemblea (come dice il nostro amministratore sostenendo che sia 1 miglioria) o, se è sufficiente la maggioranza (50%+1 o 2/3) basandosi su quanto riferisce l'art. 1120 comma 1 c. c. sull'uso più comodo e maggiore rendimento delle cose comuni, e Cass. 29/12/2004 n. 24146. Può un solo condomino (peraltro sempre lo stesso che si oppone a qualsiasi decisione che comporti un’eventuale spesa!) annullare l'iniziativa della maggioranza? Se il progetto viene approvato, devono sostenere le relative spese anche i condomini dissenzienti?

 

P. N.

 

Per adibire a parcheggio di autovetture dei condomini un'area condominiale adibita a parco-giardino occorre l'unanimità, trattandosi di destinare questa parte comune ad una funzione del tutto diversa da quella originaria, sottratta in quanto tale al godimento dei condomini (Cass. 14/11/1977, n. 4922). La sentenza richiamata dal lettore non si riferisce al caso di specie (trasformazione del giardino in parcheggio) ma alla destinazione ex novo dell’area comune (a giardino e/o a parcheggio).

 

SOPRAELEVAZIONE MURO DIVISORIO

 

Sono proprietario di una villetta bifamiliare da circa un anno. Sul terrazzo come divisorio tra le due villette esiste un muretto alto non più di 30cm. Poichè ho da poco fatto installare un impianto fotovoltaico e poichè è facilissimo per malintenzionati, entrare  nella mia proprietà ho pensato di far costruire un muro divisorio più alto, circa 3 metri. Vorrei chiedere se il mio vicino deve partecipare economicamente alla sopraelevazione del muro, essendo questo esattamente  divisorio delle proprietà e altresì, se questo non volesse partecipare, posso obbligarlo o anticipare e poi rivalermi?

 

G. V.

 

   L’art. 885 c.c.  stabilisce che  ogni comproprietario può alzare il muro comune, ma sono a suo carico tutte le spese di costruzione e conservazione della parte sopraedificata. Questa parte può essere resa comune dal vicino, alle condizioni previste dall’art. 874 c.c.

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE  CONCORDATO

 

All'inizio dell'anno ho affittato un appartamento con contratto d'affitto "convenzionato" a canone calmierato nel comune di Torino. A distanza di qualche giorno dalla sottoscrizione,  in fretta e furia ci è stata sottoposta un'ulteriore clausola riguardo al riscaldamento. Praticamente il canone d'affitto non era eccessivamente alto, ma veniva richiesto agli inquilini di farsi carico del costo e quindi dell'ammortamento dell'impianto di riscaldamento per un totale di 1270 euro all'anno per tutta la durata del contratto (3+2), più, ovviamente, le spese di riscaldamento, senza possibilità di dare disdetta all'impresa che se ne occupa. Avendo già dato la disdetta all'altro appartamento e cominciato le spese per la nuova sistemazione, abbiamo dovuto sottoscrivere tale clausola. La mia domanda è questa: è corretto da parte del locatore utilizzare un contratto convenzionato, beneficiando quindi degli incentivi  fiscali, facendo finta da una parte di tenere bassi gli affitti e dall'altra parte mettere a carico degli inquilini spese straordinarie di sua competenza?

 

S.

 

   La clausola proposta dal locatore era sicuramente vessatoria, ma il conduttore non era obbligato ad accettarla, avendo già sottoscritto un regolare contratto.

 

SPESE CONDOMINIALI

 

Secondo voi dovrei pagare una quota condominiale (essendo affittuario) in un locale di mt 25 circa, adibito uso deposito tra l'altro privo di acqua e fogna e che si affaccia direttamente sulla strada, senza usufruire di alcun servizio condominiale, ad esclusione di spazzatura ed enel che pago direttamente agli enti? Se si quali, e perchè? Se esiste una legge dove posso leggerla?

 

M.

 

   Il conduttore  è tenuto, salvo diverso accordo intervenuto con il locatore, a contribuire alle spese di cui all’art. 9 della legge  27/7/1978, n. 392.

 

SOSTITUZIONE CENTRALINA ANTENNA TELEVISIVA CENTRALIZZATA

 

Nel palazzo dove abito abbiamo la parabola condominiale sul lastrico solare di mia proprietà (nella parte comune sopra l'ascensore). Uno dei condomini, abbonato a sky, vuole sostituire la centralina perchè dice di non ricevere bene sky HD e pretende di ripartire le spese tra tutti i condomini, anche a quelli che non hanno sky e quindi non godrebbero della sostituzione della centralina. L'amministratore del condominio sostiene che siccome l'antenna è condominiale, anche i "servizi aggiuntivi" per televisioni a pagamento debbano essere condominiali. Chiedo a lei se c'è una norma in merito, in quanto per il momento non sono riuscita a capire chi ha ragione.

 

M.E.C.

   L’art. 1121 c.c. stabilisce che, qualora l’innovazione comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. In caso contrario il condomino è tenuto a contribuire alla spesa ritualmente deliberata dall’assemblea, ancorché non intenda fruire dell’innovazione, a meno che non venga esonerato da tutti gli altri condomini.

 

IMPUGNAZIONE DELIBERA

 

Nell'ultima assemblea condominiale fatta congiuntamente con due condomini, in quanto hanno l'impianto di riscaldamento in comune, l'ordine del giorno era la sostituzione delle centrali termiche. Per tale motivo i due amministratori hanno convocato congiuntamente l'assemblea condominiale. Durante "l'appello" dei condomini presenti ed il conteggio dei millesimi presenti hanno partecipato a questa operazione i due amministratori ed il presidente, dicendo il numero

delle persone presenti ed i millesimi rappresentati davano validità all'assemblea. Durante la fase di discussione un po' animata e con lo scopo evidente di far eseguire i lavori al più presto da una ditta interpellata dagli amministratori, senza avere altri preventivi da ditte installatrici, l'assemblea si è chiusa dando mandato agli amministratori. Alla lettura del verbale avuto nei giorni seguenti all'assemblea, ho rifatto i calcoli delle persone presenti e dei millesimi rappresentati ed il risultato è stato che non c'erano i numeri sia di entrambi i valori (persone e millesimi) perché l'assemblea sia stata valida. Ho mandato il giorno seguente un'email all'amministratore ed copia conoscenza ai consiglieri per chiedere spiegazioni, ma questo mi ha risposto che ha interpellato anche l'altro amministratore che ha confermato la validità. Ho insistito sempre via mail ricordadogli che un nostro condomino (persona con la quale il condominio ha già in corso una causa per sopraelevazione), ci ha  fatto causa per un motivo analogo e l'abbiamo persa, ma questi insistono senza dare una spiegazione valida alle mie domande. Che cosa posso fare e se esiste una specie di lettera tipo e a chi devo mandarla per avere delle giuste spiegazioni, come quanto scritto sui due artt. del Codice Civile in materia di condominio.

 

C.

 

    La contestazione avanzata per lettera lascerebbe il tempo che trova. L’unica possibilità è impugnare la delibera davanti all’Autorità Giudiziaria nel termine di trenta giorni, previsto pena decadenza dal terzo comma dell’art. 1137 c.c. e decorrente: dalla data della delibera per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per  gli assenti.

 

INFILTRAZIONI DI ACQUA

 

Siamo sei condomini, non abbiamo l'amministratore. Il lastrico solare causa infiltrazioni acqua  all'appartamento sottostante. Il condomino danneggiato ha già una perizia strumentale. E' stata fatta una assemblea straordinaria senza amministratore in cui si è deliberato che si devono fare preventivi per i lavori di risanamento e che entro non oltre un mese si deve deliberare circa l'inizio lavori altrimenti il condomino danneggiato si rivolgerà all'Autorità competente per nominare un amministratore condominiale (Art. 1129 del C.C.). Come dobbiamo procedere per essere in regola? Siamo obbligati ad incaricare un geometra? Se il nostro Comune non si è allineato alla L. 73/2010, legge di conversione del Decreto “incentivi” (D.L. 40/2010) siamo obbligati alla DIA ?

 

R. B.

 

   Si può convocare un’assemblea con all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore e la scelta dell’impresa cui affidare i lavori. I condomini possono, nel frattempo, procurarsi dei preventivi da sottoporre all’assemblea. E’ obbligatorio  inviare la DIA, ai sensi dell’art. 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 6/6/2001, n. 380),  come modificato dall’art. 5 del decreto legge 25/3/2010, n. 40, convertito dalla legge 22/5/2010, n. 73. Obbligatoria anche la nomina di un progettista o di un tecnico abilitato.

 

CONDOMINO IMPICCIONE

 

L’amministratore del nostro condominio ha spedito a tutti i condomini le raccomandate per convocare l’assemblea straordinaria per i lavori del tetto e altri lavori. Un condomino, senza essere autorizzato, ha firmato per mio conto e depositato in cassetta la raccomandata. In passato è accaduto lo stesso problema e la raccomandata assieme ad un pacco di volantini pubblicitari che si trovavano in cassetta è finita nel cestino dei rifiuti. Come posso tutelare i miei diritti di riservatezza della corrispondenza contro questo condomino impiccione? Posso denunciare questo fatto alla polizia postale, per evitare che commetta nuovamente questo abuso? Mentre sto finendo di scrivere questa mail ad una vicina di casa è accaduto lo stesso problema! Ma è possibile che accadano questi abusi?

 

L. M.

 

Il lettore può diffidare il condomino a non reiterare il lamentato comportamento, prospettandogli, in difetto, un ricorso all’Autorità Giudiziaria. Può altresì invitare il portalettere a non consegnare la corrispondenza a persona non autorizzata a riceverla, presentando, in difetto, un esposto alla Direzione di Poste Italiane.

 

SOSTITUZIONE ANTENNA

 

Nel condominio dove abito si è deciso di rifare il tetto e nel mentre è stata proposta la sostituzione dell’antenna centralizzata con una parabola per ricezione digitale (quindi non mettere più l’antenna tradizionale). Ora questo preclude il buttare i decoder per il digitale terrestre (senza contare chi ha scelto di cambiare il televisore), acquistarne uno satellitare per ogni televisore che si possiede con un ulteriore esborso per ogni condomino e non vedere i canali che si vedono con il terrestre senza dover aggiungere sul balcone (o a spese proprie sul tetto) un’ulteriore antenna. Volevo sapere se ciò è possibile oppure, come alcune persone mi hanno detto, va ripristinata la situazione a prima della sostituzione del tetto (quindi antenna standard) e chi vuole il digitale sky installa la parabola sul tetto condividendo la spesa con chi vuole utilizzarla. Tra l’altro l’amministratore ha detto che dato che i cavi dell’impianto hanno 25 anni e sono da cambiare (costo oltre 6500 euro per 30 famiglie e solo fino al pianerottolo di ogni alloggio). A prescindere dal fatto che mi sembra esosa come spesa e che la televisione si vede stupendamente a pieno segnale (indicato dal sistema di ricezione) mi sembra che non siano troppi 25 anni per dei cavi che non hanno stress elettrico e che sono all’interno del condominio.

 

R. L.

 

  L’art. 2 bis del decreto legge 23/1/2001, n. 5, convertito nella legge 20/3/2001, n. 66, dispone che, allo scopo di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, la delibera per l’introduzione di un’antenna parabolica condominiale può essere adottata con la maggioranza prevista dal terzo comma dell’art. 1136 c.c., vale a dire con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 334/1.000. La maggioranza non può però deliberare la rimozione dell’antenna attualmente esistente. Una soluzione può essere quella di affiancare l’antenna parabolica a quella attualmente esistente, esonerando dalla spesa i condomini che non intendono servirsi della nuova antenna, riguardabile, questa, come innovazione voluttuaria ai sensi dell’art. 1121 c.c.

 

INFILTRAZIONI DI ACQUA

 

Abito in un condominio composto da 5 scale di due piani più piano rialzato. La particolarità sta nel fatto che cantine e garage hanno il soffitto a livello del suolo però con perimetro esterno allo stabile (cioè il tetto di questi è per circa tre metri parte di cortile). Ora da circa 5 anni entra acqua quando piove e da altrettanto tempo viene indicato all’amministratore il  problema (guaina esterna rovinata) e viene richiesto di intervenire. Con il tempo le infiltrazioni sono aumentate fino a piovere nel vero senso del termine e a far cadere l’intonacatura dal soffitto della mia cantina, dal corridoio cantina e da altre cantine (si arriva ad avere anche alcuni millimetri di acqua a terra).

Il perché l’amministratore non agisca nella ricerca di una ditta che faccia la riparazione  non lo so ma so che non vorrei che un giorno uscisse una spesa enorme con aggiunta di controsoffittature a carico del condominio per incuranza dell’amministratore. Aggiungo che avevo delle cose in garage e in cantina (libri, ricordi, quaderni di mia figlia da piccola) che devo buttare e mi spiace veramente. Ora vorrei sapere se posso agire legalmente contro l’amministratore per incuria almeno perché paghi di tasca sua la controsoffittatura.

 

L. R.

 

   Se l’assemblea ha ritualmente deliberato il rifacimento della pavimentazione interessata dalle infiltrazioni di acqua, l’amministratore che non si attivi per l’esecuzione della delibera può essere revocato e citato in giudizio per il risarcimento dei maggiori danni conseguenti alla sua omissione (violazione dell’art. 1130, n. 1), c.c.).

  

SOSTITUZIONE LUCERNARIO

 

Amministro un condominio di 10 unità sviluppato su due piani, gli appartamenti del piano superiore hanno anche una mansarda di proprietà e sopra si trova il tetto condominiale. Sul tetto sin da progetto iniziale si trovano alcuni lucernari, che chiaramente consentono l'accesso al tetto dall'interno degli appartamenti e danno luce alle mansarde di proprietà esclusiva. La spesa per la manutenzione, ed ora sostituzione, di detti lucernari a chi spetta?

G.

 

Se, come nel caso di specie, il lucernario è coevo alla costruzione dell’ edificio, è riguardabile come parte integrante del tetto e quindi alla ripartizione, tra i condomini, della spesa richiesta dalla sostituzione, è applicabile il criterio previsto dal primo comma dell’art. 1123 c.c., ossia in proporzione ai millesimi di proprietà. In subordine si potrebbe sostenere l’applicabilità del secondo comma di detto articolo, per il quale, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (copertura dell’edificio e circolazione di aria e luce per il proprietario esclusivo, soltanto copertura per gli altri condomini), le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

 

TABELLE MILLESIMALI E CONDOMINO NON COLLABORATIVO

 

Avendo letto sul "Diritto di tutti" un articolo - "Le tabelle millesimali" - in cui è scritto che "Il condomino, una volta che la modifica sia stata deliberata dall'assemblea (occorre l'unanimità) o disposta dall'Autorità Giudiziaria su iniziativa di uno o più condomini, non può rifiutare l'accesso al proprio appartamento del tecnico incaricato della modifica dei millesimi; questi, pertanto, ha il diritto di accedere alle unità immobiliari interessate all'operazione, previo accordo con i rispettivi proprietari circa il tempo e le modalità dell'accesso", mi permetto di avanzarLe il seguente quesito: è stato creato un condominio e deliberata, a maggioranza, la redazione di tabelle millesimali (mai esistite), con contestuale affidamento ad un tecnico di redigerle. Solo un condomino si oppone e non consente di accedere al suo appartamento per permettere al tecnico di effettuare i rilievi. Lo si può obbligare? Ho trovato qualcosa in virtù dell'art. 843, c.c., ma non son certo sia calzante, cosa dovremmo fare? Mancano sentenze in tema! Ultimo quesito: se riuscissi ad ottenere la planimetria catastale dell'appartamento e questa fosse uguale allo stato di fatto del medesimo, potrei comunque procedere alla approvazione delle tabelle millesimali (ormai a maggioranza con la sentenza della Cassazione di agosto)? Potrebbe il condomino adire la magistratura affermando che non aveva mai dato l'assenso ad accedere al suo appartamento?

 

G. T.

 

    Se il condomino rifiuta l’accesso alla propria unità immobiliare del tecnico incaricato di redigere le tabelle non resta che rivolgersi al giudice. In alternativa l’amministratore potrebbe invitare il condomino, a mezzo  raccomandata con avviso di ricevimento, a concordare con il tecnico, entro quindici giorni dal ricevimento della stessa, giorno e ora dell’accesso. Se il condomino non risponde o risponde negativamente, il tecnico potrebbe procedere, relativamente all’appartamento non ispezionato, alla messa a punto delle tabelle sulla base della planimetria. Dopo di che l’amministratore potrebbe convocare l’assemblea con all’ordine del giorno l’approvazione delle tabelle, lasciando che sia il condomino ad impugnare la relativa delibera ed esibendo in giudizio copia della lettera non riscontrata o della risposta negativa. Ci esprimiamo al condizionale perché, trattandosi in entrambi i casi di affrontare una causa, è sicuramente preferibile la prima soluzione.

 

FALSITA’ IN SCRITTURA PRIVATA

 

Chi produce un documento falso quale sanzione rischia? E chi firma, per ricevuta, l'attestazione di aver ricevuto tale documento, ben sapendo che è un falso, cosa rischia? Sanzioni penali o civili? A chi bisogna rivolgersi per denunciare il fatto? Lo si può fare da soli oppure serve l'assistenza di un legale?

 

L.

 

   L’art. 485 del codice penale punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni chi, al fine di procurare a sé o ad altri un vantaggio, o di recare ad altri un danno, forma, in tutto o in parte, una scrittura privata falsa, o altera una scrittura privata vera, qualora ne faccia uso o lasci che altri ne faccia uso. Chi attesta di aver ricevuto il documento falso potrebbe essere imputato di concorso nel reato, tutto dipendendo dal tenore della dichiarazione. Per ottenere la condanna del responsabile si deve presentare, entro tre mesi da quando si è venuti a conoscenza del fatto, una querela (personalmente o a mezzo di procuratore speciale) al Pubblico Ministero o a un ufficiale di polizia giudiziaria.

 

LOCAZIONE E LAVORI

 

In una attività commerciale a piano terra con appartamenti sopra dal primo al terzo piano la vecchia caldaia (riscaldamento centralizzato) a gasolio fuori norma doveva essere sostituita da impianti autonomi a gas. Il locatore aveva ricevuto la notifica dal Servizio Energia provinciale da Marzo. Il locatore ci informò verbalmente dei lavori da farsi a fine Settembre con inizio lavori primi di Ottobre (circa 8 giorni di preavviso). Questo è lecito? Si deve far riferimento all'articolo 1577 o al 1583 del codice civile? Esistono già casi precedenti? Si può considerare malafede?

 

L. V.

 

   Se non in mala fede, il locatore è stato di certo scorretto nel non avvisare tempestivamente il conduttore della necessità di sostituire la caldaia. Se l’esecuzione dei lavori si protrae per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone proporzionata alla durata dei lavori stessi e all’entità del mancato godimento (primo comma art. 1584 c.c.).

 

RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE

 

Sono proprietaria di un appartamento situato all'attico di una palazzina di tre piani confinante con altro appartamento, simile al mio, con il quale condivido parte di un terrazzo che costituisce copertura degli altri sottostanti appartamenti. La superficie totale, infatti, è divisa da una paratia formata da un telaio in ferro con vetri smerigliati e, ciascuno, ha il beneficio esclusivo per la parte legata al proprio appartamento. Nell'ultima assemblea ordinaria, alla quale non ho potuto partecipare e per la quale non ho conferito delega ad alcuno, è stato deliberato all'unanimità di procedere, oltre ad altre rilevanti e costose opere di manutenzione di manutenzione del fabbricato, al rifacimento totale dell'impermeabilizzazione del terrazzo anche se, contrariamente all'altra parte, nell'appartamento sottostante la porzione che mi riguarda, non si è verificata la benchè minima infiltrazione d'acqua (i proprietari dell'appartamento non si sono mai lamentati di alcunchè). In base a ciò, sono ugualmente obbligata ad accettare che i lavori vengano eseguiti anche sulla mia porzione? I lavori prevedono il completo smaltimento dell'attuale pavimentazione, della vecchia impermeabilizzazione ed il loro rifacimento totale - spesa approvata da preventivo € 190,00 x mq. 70 - per la mia parte (preciso comunque che la ripartizione delle spese verrebbe effettuata in base a quanto disposto dall'art. 1126 C.C.).

                                                                                                                                                 

L. G.

 

     Se il rifacimento dell’intero lastrico solare, anziché della parte interessata alle infiltrazioni, non è indotta dall’esigenza di eseguire i lavori a regola d’arte, il lettore può impugnare la relativa delibera.

 

CONTO CORRENTE CONDOMINIALE

 

Desidero sapere se l’apertura di un conto corrente bancario o postale intestato ad un condominio è obbligatoria. Il mio amministratore infatti fa confluire tutti i versamenti dei suoi condominii su un unico conto intestato alla Sua società. Se nel caso non esistesse una norma che obbliga il condominio all’apertura di un conto corrente non può sorgere confusione fra il patrimonio personale o societario dell'amministratore e quello dei diversi condominii?

 

M. R. L.

 

L’amministratore, ancorché non vi sia una specifica norma che lo preveda, è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato, ad evitare che possa sorgere confusione tra i rispettivi patrimoni (Trib. Torino 3/5/2000).

 

EREDITA’ E PRELAZIONE

 

Quando i miei nonni sono mancati io ed altri parenti abbiamo ereditato la casa che si trova in Sardegna, ma nessuno può usufruirne esempio per le vacanze, anche per brevi periodi, perché non è possibile mettersi d’accordo, ma addirittura è stata occupata abusivamente da parenti che abitano in zone vicine. Il bene è stato suddiviso in quote e vorrei sapere se è possibile che io possa vendere la mia quota ad una mia cugina che sarebbe interessata all’acquisto. Se fosse possibile come bisogna fare? In alternativa è possibile farla mettere all’asta e a vendita effettuata suddividere le quote?

 

L.

 

Se la cugina del lettore non è anch’essa erede, egli è tenuto a notificare ai coeredi la proposta di alienazione, indicandone il prezzo; questi, infatti, hanno il diritto di prelazione ai sensi dell’art. 732 c.c.

 

SPESA LASTRICO SOLARE CONDOMINIALE E TETTO

 

In un edificio di 3 piani (pianterreno, 1°piano e 2° piano) accade quanto segue: al 2° piano c'è una terrazza dalla quale si accede all'appartamento contiguo del condomino proprietario che fa uso di affaccio, calpestio e di tutto quanto gli pare sottraendo detta terrazza all'uso degli altri condomini, i quali per poter praticare la terrazza debbono entrare nell'appartamento chiedendo permesso e bussando alla porta del terzo piano dove accanto alla terrazza c'è il lastrico solare. Il mio problema è il seguente: la terrazza - scarseggiando di manutenzione - ha causato danni al tetto sottostante con caduta d'intonaco. Il condomino del 1° piano pretende che il danno sia riparato da me che abito al pianterreno e dal proprietario della terrazza ed in parte anche da lui. Non condivido la ripartizione delle spese ex art.1126 c. c. perchè la copertura della terrazza è secondaria rispetto alle comodità di cui gode il proprietario della terrazza che non è un bene comune ma del singolo. In ogni caso gradirei sapere se debbo partecipare alle spese soltanto per rifare la copertura della terrazza e non per la riparazione del tetto sottostante che non mi appartiene perchè abito al piano terreno.

 

Giuseppe

 

    Se il lastrico solare è condominiale, alla spesa devono contribuire tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, indipendentemente dal fatto di servirsene o meno (quello che conta non è l’uso effettivo ma l’uso potenziale). Anche alla spesa occorrente al rifacimento del tetto devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

CONDOMINIO MINIMO

 

Abito in un appartamento al piano terra e sopra al mio abita una signora anziana. L'anno scorso le ho chiesto di farmi mettere sul tetto al posto della vecchia antenna analogica una parabola sky ma non ha voluto. Non vuole troppo disturbo. Posso appellarmi a qualche legge per mettere la parabola anche se il nostro palazzo non è un condominio?

 

G. T.

 

   Se, come pare di capire, il tetto copre entrambi gli appartamenti, siamo in presenza del cosiddetto condominio minimo, ossia formato da due soli condomini. Se così fosse, il lettore ha il diritto di collocare la parabola su questa parte comune dell’edificio, nel rispetto dell’art. 1102 c.c. Anche nel caso, improbabile, in cui la coinquilina si fosse riservata la proprietà esclusiva del tetto, egli avrebbe ugualmente il diritto di collocarvi l’antenna, ai sensi dell'art. 1 L. 6/5/1940, n. 554, dettato per le antenne radiofoniche ma esteso dalla giurisprudenza alle antenne televisive.

 

AMMINISTRATORE  FRETTOLOSO

 

In un condominio vengono eseguiti lavori straordinari di manutenzione senza che l'assemblea abbia mai approvato lo stato di ripartizione dei costi (art. 1135, 2° comma c.c.). (L'assemblea aveva approvato che tipo di intervento fare ma non aveva deliberato a quale impresa affidare i lavori e non ha mai approvato la relativa ripartizione tra i condomini). L'amministratore provvede ugualmente a recapitare ad ogni condomino il modello, con gli importi versati in base alla ripartizione da lui fatta, per la detrazione fiscale del 36%. In caso di controllo della dichiarazione dei redditi da parte dell'Agenzia delle Entrate, risultando la procedura per la detrazione del 36% non rispettosa della legge (che prevede "la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali, e la tabella millesimale di ripartizione delle spese"), cosa deve fare il contribuente? Pagare la sanzione e poi fare causa all'amministratore? Quale altra strada seguire?

 

L. A.

 

    Qualora dovesse essere irrogata la sanzione paventata dal lettore, il condominio sarebbe comunque tenuto a pagare, salvo a rivalersi nei confronti dell’amministratore; amministratore che nel frattempo potrebbe essere revocato dall’assemblea.

 

RIPRISTINO CORNICIONE

 

Siamo proprietari di un appartamento in una palazzina di due piani (che ha in tutto due proprietari). Giorni fa è avvenuto il crollo di un pezzo di 2 metri del cornicione del tetto, lato strada pubblica. Fortunatamente il crollo e avvenuto di notte senza recare danni ai passanti. Chiamati i vigili del fuoco e rimossi gli eventuali pezzi pericolanti ci hanno detto che il cornicione era da rimettere a posto tramite una ditta edile. Le chiedo: siccome in questo periodo abbiamo dei problemi economici ed il lavoro e da fare è urgente volevo sapere se esiste qualche fondo o se il comune di residenza può far effettuare i lavori per poi pagare poco alla volta, e se su questi lavori '' straordinari'' c'è qualche sconto.

 

P. A.

 

   Non è previsto che il Comune faccia eseguire questo tipo di lavoro a propria cura e spese, per poi rivalersi nei confronti del proprietario dell’immobile. Né risulta esistano sconti. Il denaro occorrente all’intervento può essere chiesto in prestito alla propria banca. Per il futuro ci si potrà premunire, anche e soprattutto per quanto riguarda possibili danni a terzi, con una polizza assicurativa.

 

RISARCIMENTO DANNI

 

Vorrei sapere se posso richiedere il risarcimento danni al mio condominio, in quanto ancora una volta ho trovato la mia auto incidentata senza sapere chi è stato. Tutto ciò succede perché non c'è controllo e ogni condomino fa entrare macchine estranee dentro il cortile, così come è successo giorni fa quando ognuno ha fatto entrare parenti ed amici per lasciare la macchina ed andare al campo sportivo, che si trova a pochi metri.

 

E. P.

 

   Per ottenere il risarcimento del danno di deve provare il nesso di causalità tra l’evento dannoso e ci l’ha provocato: circostanza, nel caso di specie, improbabile da dimostrare. Il condomino può chiedere all’amministratore d’inserire all’ordine del giorno della prossima assemblea il problema della sicurezza, se del caso con proposta di recintare il cortile dotando i condomini del relativo telecomando e vietando agli stessi di consentire l’accesso ai veicoli di amici e visitatori.

 

SVOLGIMENTO ASSEMBLEA

 

Vorrei sapere se il presidente dell’assemblea si può permettere di offendere un condomino perché sta discutendo assieme ad altri condomini su argomenti relativi all’ordine del giorno con divergenze di punti di vista, e se il presidente può anche ripetutamente azzittire contingentando continuamente il tempo, tenendo presente che all’assemblea hanno partecipato solo cinque condomini. Inoltre un altro condomino mi ha detto che non devo parlare perché avendo i millesimi più bassi non ne ho praticamente diritto! Poiché  ritengo di essere stata offesa, posso allegare nel prossimo verbale di assemblea una comunicazione, con la quale faccio presente l’accaduto perché ci tengo che tutto il resto dei condomini che non partecipano mai all’assemblea ma danno le deleghe siano al corrente e perché rimanga qualcosa di scritto? L’amministratore ha dei doveri in questi casi?

 

via mail

 

   Il presidente dell’assemblea, premesso che non può offendere nessuno, deve assicurare il regolare svolgimento della seduta, se del caso imponendo un limite alla durata degli interventi, richiamando all’ordine chi non rispetta il tempo previsto. Il condomino che ritenga di essere stato offeso può presentare una querela per ingiuria, avendo però cura di provare idoneamente la circostanza, ad evitare di essere a sua volta querelato per calunnia. Il condomino, ancorché titolare di una quota millesimale minima, ha il diritto d’intervenire all’assemblea e di esporre le proprie ragioni, se del caso facendo mettere a verbale sue osservazioni attinenti agli argomenti posti all’ordine del giorno.

 

GARAGE E MILLESIMI

 

Ho acquistato da poco un garage al piano terra che faceva parte di un unico magazzino di rispettivi 36 millesimi. Da questo magazzino sono stati ricavati 2 garages a piano terra (di cui 1 è mio) e 7 garages interrati con ampio spazio manovra il tutto chiuso da serranda comune ai garages interni e per i quali verrà costituito un piccolo condominio. Il geometra che ha ripartito le quote millesimali non ha calcolato la superficie dello spazio manovra, ritenendola area comune da non calcolare nei millesimali (area che utilizzano solo i 7 proprietari dei garages, mentre i proprietari di tutto il condominio sono circa 60), per cui i 36 millesimi del precedente proprietario sono stati divisi solo tra i 9 garages, senza calcolare l'area manovra ed hanno inciso molto sul mio garage di 20 mq. E' giusto non calcolare tra i millesimali l'area comune ai soli 7 garages interni?

 

D. P.

 

   Se il locale sul quale incidevano 36 millesimi è stato ripartito in una serie di unità immobiliari più piccole, quei 36 millesimi vanno ora ripartiti, pro-quota, tra i rispettivi proprietari. Se l’area di manovra di cui parla il lettore faceva parte dei suddetti millesimi, e se gli altri condomini non vi hanno accesso (quello che rileva è l’uso potenziale, non quello effettivo), essa va inserita nel calcolo.

 

MODIFICA DELIBERA

 

Posso chiedere in assemblea condominiale che venga meno una delibera condominiale approvata e poi disattesa da tutti gli altri condomini, nonostante i solleciti e cartelli apposti dall' amministratore di condominio per farla rispettare?

 

G.

 

   La richiesta è legittima, dal momento che l’assemblea può, con la prevista maggioranza, modificare una sua precedente delibera, ma è opportuno chiedere all’amministratore d’inserirla nell’ordine del giorno della prossima assemblea, anziché avanzarla direttamente in questa sede.

 

LASTRICO SOLARE E TETTO

 

Abito in un condominio composto da 6 unità abitative. La copertura è in parte con tetto a falde ed in parte con lastrico solare  (di proprietà in parte mia, in parte di altro condomino) con copertura tipo veranda. All'ultimo piano, sotto il tetto a falde, ci sono 3 locali adibiti a soffitta (uno di mia proprietà e due di altri condomini). Gli appartamenti, ai piani sottostanti, sono disposti in modo tale che alcuni si trovano (solo) sotto la parte coperta a lastrico, altri (solo) sotto la parte coperta da tetto a falde, altri ancora, in proporzioni diverse, sotto entrambe le coperture. Inoltre l'appartamento al piano terra dispone anche di cortile interno ed altri vani dotati di una copertura indipendente. Dobbiamo procedere alla ristrutturazione del tetto a falde, del lastrico solare e della copertura del lastrico. Come dovranno ripartirsi le spese? Per i millesimi di proprietà erano state redatte, a suo tempo, 3 tabelle A, B e C (Generale, scale e sottotetto) che pare non siano sufficienti per questo tipo di lavoro e che ce ne voglia un'altra. Quest'ultima quali criteri dovrebbe seguire?

 

A. P.

 

 

Per il lastrico solare di uso esclusivo il criterio da seguire è quello previsto dall’art. 1126 c.c.: un terzo della spesa a carico del proprietario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei condomini alle cui unità immobiliari il lastrico serve da copertura, da ripartire in base ai millesimi di proprietà. La spesa richiesta  dal tetto è a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità, da suddividersi in base ai millesimi di proprietà, ai sensi del combinato disposto del  primo e del terzo comma dell’art. 1123. Per le unità immobiliari coperte in parte dal tetto e in parte dal lastrico trovano applicazione entrambi i criteri, rapportati alla superficie coperta dall’uno e dall’altro. Se, infine, una parte del lastrico viene successivamente occupata da una veranda la cui costruzione sia  stata autorizzata e  le cui caratteristiche, per materiali utilizzati e stabilità, siano assimilabili a quelle di un tetto, per questa copertura al  criterio di ripartizione della spesa previsto dall’art. 1126 c.c. per il lastrico solare di uso esclusivo si sostituisce quello previsto per il tetto.

 

 

INSTALLAZIONE CONTATORE ACQUA

 

Dovendo mettere in sicurezza l'impianto idrico del mio appartamento, ho comunicato all'amministratore che, a mie spese provvederò a mettere un contatore per rilevarne i consumi (rif. art. 146 del d.lgs 152/06, punto 8.2 dell’allegato al d.p.c.m.). Da tale data, che comunicherò, per l'acqua potabile pagherò in base al consumo effettivo del mio appartamento più pro quota, da stabilire, di quanto dovuto per il consumo riferito ai servizi condominiali (orti, locale immondizie, ecc.). L'amministratore mi ha risposto che "la modifica del criterio di riparto della spesa dell'acqua potrà essere considerata valida solo se accondiscesa con le maggioranze previste per legge dall'assemblea condominiale o se la medesima deliberi l'installazione per tutte le unità immobiliari di un misuratore. In difetto le spese verranno addebitate secondo le norme attualmente in vigore". E' corretta la risposta fornitami dall'amministratore?

 

A. G.

 

Il secondo comma del paragrafo 8.2.8 dell’allegato 1/8 al  D.P.C.M. 4/3/1996 stabilisce che,  qualora la consegna e la misurazione dell’acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi  dev’essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per cui si è nel diritto di pretendere, se del caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa norma.

 

LUCERNAIO E REVISIONE MILLESIMI

 

In un sottotetto adibito a deposito dai proprietari di appartamenti dell'ultimo piano, vengono inseriti dei lucernai. La tabella millesimale deve variare per quanto concerne il sottotetto? Se sì, in che misura dovrà essere calcolata? Questo in prospettiva di urgenti lavori di manutenzione straordinarie allo stabile.

 

R. F.

 

L’apertura del lucernaio nel  sottotetto senza che sia mutata la destinazione di questa unità immobiliare non appare tale da giustificare una modifica della tabella millesimale ai sensi dell’art. 69, n. 2, disp. att. e trans. c.c.

 

PROLUNGAMENTO CORSA ASCENSORE

 

Posso far iniziare direttamente i lavori a mie complete spese per prolunga ascensore con DIA senza interferire sulle parti esclusive sia per l'art. 1102 2° comma e per la legge 13/89 o devo ricorrere al giudice poiché l'assemblea non solo è contraria ma minaccia di denunciarmi appena inizio i lavori?

 

R. B.

 

Sicuramente consigliabile passare attraverso la via giudiziaria, ad evitare, stando a quanto scrive il lettore, una pressoché certa sospensione dei lavori che porterebbe comunque  a una causa tra condomini.

 

 

SISTEMAZIONE E RIFACIMENTO TETTO IN CENTRO STORICO

 

Ho acquistato da poco una casa in un paesino di montagna, qui le case sono arroccate una sull'altra (tipo i sassi di Matera) quindi sotto la mia abitazione insistono n 4 case su diversi livelli, non esiste un condominio, ora dovrò sistemare il tetto perchè ci sono notevoli infiltrazioni d'acqua sia nella mia abitazioni che nella prima sottostante. Come vanno ripartite le spese? Ne devo dare comunicazione ai proprietari sottostanti?

 

G. C.

 

   Se il tetto copre anche un’unità immobiliare sottostante a quella di proprietà del lettore, la riparazione dev’essere concordata tra i proprietari. La spesa va ripartita in base ai millesimi di proprietà; millesimi la cui quantificazione può essere affidata allo stesso tecnico incaricato di seguire i lavori.

 

RISTRUTTURAZIONE DI APPARTAMENTO OCCUPATO DA AFFITTUARIO

 

Ho un vecchio appartamento oramai fatiscente che vorrei ristrutturare perchè in pessime condizioni, l'inquilino affittuario non vuole lasciare l'appartamento e per tutelarsi ha registrato autonomamente il contratto di affitto, facendomi avere anche una sanzione. Come posso obbligare l'inquilino a lasciare l'appartamento? Voglio precisare che non si tratta di persona anziana e che l'appartamento è da ristrutturare integralmente anche la pavimentazione.

 

G. C.

 

Se il pavimento non è a rischio crollo (in caso contrario  il locatore potrebbe rappresentare la circostanza al giudice chiedendo il  rilascio dell’appartamento per poter eseguire i necessari lavori di consolidamento), il locatore  non può costringere l’inquilino a liberare l’unità immobiliare prima della scadenza contrattuale.

 

CONDUTTORE E DELIBERA ASSEMBLEARE

 

L'assemblea per il riscaldamento, dove il conduttore vota in qualità di "sostituto legale" ai sensi dell' art. 10 della legge 392/78, può deliberare una "consulenza tecnica preventiva" ai sensi dell'art.696 bis c.p.c. sul contratto di "servizio energia" stipulato a suo tempo dal condominio medesimo?

 

F. - Torino

 

L’art 10 della legge sull’equo canone  parla di “spese e modalità di gestione”, per cui legittimato a votare  la delibera indicata dal lettore è il locatore, cui fa carico, pro-quota, il costo relativo alla consulenza tecnica preveniva. L'eventuale voto espresso dal conduttore non inficia la delibera, che resta valida se, non calcolando detto voto ai fini della maggioranza, si raggiunge ugualmente il richiesto quorum. Non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto. 

 

AUTOMAZIONE CANCELLO PASSO CARRAIO

 

Premesso che nel cortile condominiale non esistono posti auto. Alcuni condomini, non proprietari di box, contestano la delibera dell’assemblea concernente l’automazione elettrica del cancello carraio ritenendo che detta spesa debba essere sostenuta dai condomini (possessori di box) che da tale modifica traggono vantaggio. E’ stata portata a supporto una sentenza della Cassazione secondo la quale tutti indistintamente sono chiamati a partecipare alla suddetta spesa. Ma, al limite, tale sentenza non si riferisce ai soli costi di conservazione e gestione del nuovo impianto?

 

C.

 

Il Tribunale di Milano (sentenza del 4/3/1991) ha stabilito che, siccome l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni trova origine e fondamento essenzialmente nel suo diritto dominicale e non già nella concreta utilizzazione che egli faccia del bene, è legittima la delibera assembleare che approvi l’automazione del cancello del passo carraio, ripartendone la spesa in proporzione alle quote millesimali di ognuna delle porzioni immobiliari, indipendentemente dal possesso e dall’uso di una o più vetture.  

 

AMMINISTRATORE E RISARCIMENTO DANNI

 

Nel nostro condominio si sono verificate infiltrazioni sul perimetro del cornicione all'ultimo piano. Per trovarne la causa è stata fatta una perizia dalle quale è risultato che i messicani installati nei terrazzi degli attici sono stati installati in modo anomalo e pertanto l’acqua non passa attraverso i messicani ma filtra e bagna il cornicione ed anche le zone limitrofe. Malgrado ci sia questa perizia costata  800 euro, l’amministratore non ha provveduto a fare eseguire i lavori relativi alla sistemazione  corretta dei messicani e sono passati alcuni anni dalla perizia. Adesso per trovare la causa delle infiltrazioni ha fatto smantellare un terrazzo ad uso esclusivo di un nuovo condomino che ha denunciato infiltrazioni, pur sapendo che la perizia ha già confermato la vera causa delle infiltrazioni e ha indetto un’assemblea straordinaria per fare lavori sul terrazzo e dentro al casa del condomino spese che dobbiamo sostenere tutti i condomini. Però se non si elimina la vera causa tra poco tempo il problema si ripresenterà! Come ci dobbiamo comportare? Possiamo chiedere i danni all’amministratore che non ha provveduto a fare eseguire i lavori in tempo debito trascurando il problema ed ignorando l’esito

della perizia?

 

L. M.

 

   Dimostrando il nesso di causalità tra i danni e la negligenza dell’amministratore, questi può essere chiamato a risarcirli.

 

NEGOZIO E RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE

 

Sono proprietario di un negozio locato ad uso commerciale ed inserito in uno stabile condominiale, la cui assemblea ha provveduto ad approvare il rifacimento dei lastrici solari. In particolare tale cespite, differentemente dagli altri negozi non è coperto dal lastrico solare ma da un piccolo terrazzo a livello di proprietà e ad uso esclusivo di un condomino. Gradirei sapere se la ripartizione delle spese relative al lastrico solare interessa anche la mia proprietà o eventualmente dovrebbe essere oggetto di esclusione stante la non copertura con il lastrico solare. Tengo a precisare che tale immobile, al pari di altri negozi, è riportato (in quote millesimali) nella Tabella A allegata al regolamento condominiale. In base a tale circostanza l'assemblea ha approvato apposita ripartizione includendo nelle spese anche il mio negozio.

 

G. E.

 

   Se, come pare di capire, il lastrico solare è condominiale, il proprietario del negozio è tenuto a contribuire alla spesa, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c. Qualora, invece, il lastrico fosse di proprietà esclusiva di un condomino, il proprietario del negozio sarebbe esonerato dal contribuire alla spesa, non  essendo la sua unità immobiliare coperta dal lastrico.

 

OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO

 

Nonostante nessuna assemblea abbia mai approvato a quale ditta affidare i lavori per il rifacimento della facciata condominiale e nessuna assemblea abbia mai approvato la relativa ripartizione della spesa fra i condomini (art. 1135 c.c. e i lavori non rivestissero alcun carattere di urgenza), l'amministratore del condominio ha proceduto a farmi notificare "Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo". Non intendo pagare in alcuno modo (pagare e poi fare ricorso), perché come sancito dalla Corte di Cassazione del 2-9-2008 n. 22038, non essendoci stata alcuna delibera (ne preventiva ne consuntiva) dell'assemblea che abbia approvato le spese, di conseguenza non esiste alcun obbligo del condomino al pagamento. Quando arriva l'Ufficiale Giudiziario per eseguire il pignoramento come posso fargli presente che il Giudice che ha emesso il "Decreto", non si è accorto che non  sussistevano i requisiti ma forse si è fidato solo della richiesta formulata dall'avvocato nominato dall'amministratore? Quale via devo seguire per dimostrare la verità delle mie affermazioni?

 

G. A.

 

 

   Il condomino deve  impugnare il decreto ingiuntivo entro 40 giorni dalla notifica, davanti allo stesso ufficio giudiziario al quale appartiene il giudice che lo ha emesso.

 

INFILTRAZIONI DI ACQUA E UMIDITA’

 

Nel 2001 ho comprato un piccolo appartamento (circa 50 metri quadri) con un mutuo regionale, situato al primo piano in una palazzina di tre piani, finita (mi pare) nel 1997. Ci abito dal marzo dello stesso anno.  Al secondo piano c’è un appartamento più grande, tre stanze, soggiorno-cucina, un bagno con vasca idromassaggio e uno di servizio con doccia. Già dai primi mesi ha cominciato a "piovere" letteralmente in casa, in corrispondenza dei bagni dell’appartamento sovrastante. A volte mi svegliava questo rumore scrosciante di "diluvio" e constatavo con disperazione che era dentro casa. L'acqua scendeva rumorosamente dal soffitto, usciva dalle prese, dalle lampadine e allagava. Ormai non so più quanta roba ho buttato, scarpe, tappeti, persino vestiti. Non posso più lasciare tappeti, né mettere le scarpe nello sgabuzzino o lasciare altre cose in giro in casa mia ecc. Non so neanche quante lampadine ho cambiato. Ormai da anni non riesco neanche a dormire col terrore di alzarmi e trovare che c'è l'acqua, o di toccare qualche interruttore inzuppato ... La mattina prima di andare al lavoro devo sempre ricordarmi di raccogliere tutto per non trovare tutto bagnato  e perdere altre cose. Non sempre ci riesco, a volte esco presto e sono di fretta. La mia vita non è più la stessa. Per essere più tranquilla ho bisogno di tranquillanti per poter lavorare senza ansia e la notte sono obbligata a prendere sonniferi per riuscire a dormire un po'. Non ricevo neanche più nessuno, perché anni fa è capitato mentre c’erano altre persone e il disagio fu immenso: fui costretta a mandarle via. Al piano sovrastante abitavano, alcuni giovani, in affitto. Feci subito presente il problema alla proprietaria, ma ho avuto sempre tante parole e niente fatti. Per anni ho avuto la casa allagata da queste piogge a intervalli molto ravvicinati, ma per quanto richiamassi la proprietaria o l'amministratore, ancora oggi a distanza di anni ho sempre lo stesso problema. Da alcuni anni ci abita il figlio della proprietaria, il problema non si presenta così di frequente come prima, tant’è che per un periodo ho pure pensato che avessero risolto, ma non è così. Ho il sospetto che sappiano la causa e per un po’di tempo non succede niente. L’unica cosa che ha fatto è farsi un’assicurazione. L’anno scorso quando mi ha svegliato lo scrosciare dell’acqua, dovevo andare al lavoro, pensi la mia disperazione: il bagno, l’antibagno, lo sgabuzzino, parte del soggiorno e della camera allagati… usciva acqua dagli interruttori, pioveva dalle lampadine e dal soffitto… chiamo tutti gli interessati, ma ogni volta sono sola ad affrontare i disagi, compreso l’umido e la puzza di fogna... Solo  parole, tante parole…oppure che bisogna rifare la colonna. Chiamammo pure l’autospurgo, ma dopo alcuni giorni il problema si ripresentò. Venne il perito dell’assicurazione, due mesi dopo,  non tenendo conto di tutti i danni provocati alle strutture e ai cavi elettrici in questi anni, né ai danni esistenziali e biologici, tantomeno ai danni visibili alle pareti, risolti sempre da me, fece una stima di 50 euro. Ovviamente non avendo trovato la causa, non mi hanno risarcito niente. Ora, a distanza di un anno, ho sempre gli stessi problemi. L’ultimo episodio il 17 maggio. Stavolta sono io che ho fatto fare una perizia da un ingegnere tecnico e i danni sono tanti, ma la proprietaria sta contestando questa perizia e ancora una volta adduce la scusa della colonna, esclusa peraltro dal perito, perché in quel modo lei non deve fare lavori in casa sua e a pagare sarebbero tutti i condomini. Ho fatto mandare una A/R dall’amministratore, ma ad oggi ancora niente. Sono passati ormai 20 giorni, eppure tutto tace. A chi mi devo rivolgere? Come posso evitare che un appartamento, seppur piccolo, comprato lavorando sodo, mi venga distrutto dall’incuria di terzi?  I danni continuano a crescere, devo aspettare che mi succeda qualcosa, magari con la corrente elettrica, o che scivoli quando è allagato, o ancora che mi cada il soffitto in testa? Cosa posso fare? Premetto che oltre che per vie brevi ho informato la proprietaria tramite lettera A/R, nel 2002, esasperata dai continui inconvenienti. Lettera che mandai per conoscenza anche al giudice monocratico e al costruttore. Il costruttore fu l’unico a venire per controllare la situazione, ma l’unica cosa che disse fu "se continua così prima o poi ti cade in testa il soffitto, perché a furia di riempirsi d’acqua si arrugginiscono i ferri e tutto il materiale che c’è dentro il soffitto", e andò via. Non era colpa sua. Il giudice mi pare che disse che non era di sua competenza. Non ricordo bene perché non rispose alla lettera per cui ci andai di persona. Ora l'avvocato dice che non posso chiedere i danni perché vanno in prescrizione dopo 5 anni! Ma questi danni sono reiterati nel tempo, o meglio negli anni, in cui la proprietaria ha anche dichiarato di non essersene curata, non è un avvenimento singolo di un giorno o periodo breve.

 

Patrizia

 

Se l’ultimo episodio si è verificato da più di cinque anni, il diritto al risarcimento del danno è prescritto. Se l’inconveniente dovesse ripetersi è consigliabile rivolgersi immediatamente al proprio avvocato per un’azione giudiziaria tempestiva e decisa. Per l’intanto, però, è opportuno far controllare il solaio da un tecnico, per verificare se le reiterate infiltrazioni lo hanno reso pericolante.

 

AMMINISTRATORE E COMPENSAZIONE

 

Il nostro condominio percepisce un affitto annuo per un'antenna di telefonia cellulare. Già da qualche anno il nostro amministratore ha preso l'abitudine di emettere solo qualche avviso di pagamento all'inizio dell'inverno e poi aspettare il pagamento della società telefonica per fare un dare e avere e consegnarci, quindi, l'assegno della somma che ci spetta, decurtata di questo rimasto (per sua responsabilità) da pagare. In nessuna delle assemblee è stata decisa una tale prassi. Può permettersi di agire così o qualcuno può imporgli di fare un assegno per l'intera somma e provvedere in seguito al pagamento delle bollette 'scadute'? Solo due appartamenti del condominio sono in affitto ed in quel caso l'amministratore versa l'intero ammontare al proprietario ed attende i pagamenti dagli affittuari.

 

M.

 

   Una corretta gestione condominiale esige che l’amministratore provveda, di volta in volta, all’accredito e all’addebito delle somme maturate in capo ai condomini. L’invito a che l’amministratore segua questo criterio  può essere inserito all’ordine del giorno della prossima assemblea o discusso nell’ambito delle “varie ed eventuali”.

 

CONTO CORRENTE CONDOMINIALE

 

Partendo dal presupposto che i condomini hanno diritto a vedere le carte dell'amministrazione ed aggiornando la prassi all'era telematica, è possibile chiedere all'amministratore di poter controllare on-line il c/c del condominio ottenendo la password solo per chiedere i movimenti ed - ovviamente - non quella per operare? Si potrebbe opporre la privacy dei singoli condomini, ma non è lo stesso se vedo le operazioni su un pezzo di carta, invece che sul monitor?

 

M. F.

 

   L’Autorità garante della protezione dei dati personali ha stabilito che l’amministratore non può affiggere nell’androne condominiale l’elenco dei condomini morosi, con l’invito a mettersi in regola o addirittura con l’indicazione dell’importo dovuto, avendo considerato questo tipo d’iniziativa il contrasto con il diritto alla privacy dei destinatari. La Cassazione (sentenza n. 35543 del 26/9/2007) ha addirittura ravvisato il reato di diffamazione nell’affissione nella bacheca condominiale, potenzialmente accessibile anche agli estranei, dell’elenco dei condomini morosi. Decisione confermata con sentenza n. 13540 del 13/2/2008, che ha ravvisato il reato nell’affissione, all’esito dell’assemblea condominiale, del comunicato nel quale un condomino era indicato come moroso, in un luogo accessibile non già ai soli condomini (per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza dei fatti) ma a un  numero indeterminato di altri soggetti. Dall’inciso di quest’ultima decisione si può dedurre che, se la password consente soltanto il controllo dei movimenti del conto, e non anche di operare, il condomino, considerato il suo interesse a che l’amministrazione condominiale venga condotta all’insegna dell’efficienza,  abbia il diritto di essere messo in grado di verificare se gli altri condomini sono puntuali nei pagamenti e se l’amministratore provvede al tempestivo deposito delle somme riscosse.

 

REGOLAMENTO E ASCENSORE

 

Il nostro cortile è formato da quattro scale con un cortile in comune. Nel regolamento contrattuale vengono vietate qualsiasi costruzioni, sosta ecc. Ora una scala vuole installare ascensore lato cortile, è possibile in base al regolamento? Se è negativo cosa occorre fare per rendere fattibile l'installazione dal momento che il nostro amministratore non si pronuncia e effettua continue assemblee sempre senza arrivare a una conclusione.

 

V. G.

 

    Il quarto comma dell’art. 1138 c.c. stabilisce che le norme del regolamento in nessun caso possono derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131,1132, 1136 e 1137. In particolare, il primo comma dell’art 1120 stabilisce che i condomini possono, con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi), disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento,  all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

 

PARCHEGGIO E RAMPA DI ACCESSO AL GARAGE

 

Ho appena acquistato casa in un complesso di sole 3 unità. Io avendo in comune il box interrato con un altro condomino, ho deciso di acquistare l'altro 50% della proprietà dal mio vicino di casa. Così sono l'unica proprietarià del box interrato. A questo box si accede attraverso una rampa, che ai tempi dell'accordo con il mio vicino di casa si è detto: comprando tutto il box diventi proprietaria anche della rampa. In atto notarile questo non è specificato. Logicamente con questa frase detta dal mio vicino, mi sono permessa di parcheggiare la macchina sulla rampa d'accesso al box. Ora invece ricevo una chiamata da parte del mio vicino dicendomi che non devo parcheggiare li' perchè è parte comune. Loro parcheggiano però davanti al cancelletto del complesso,che è anch'essa area comune e parcheggiano la seconda macchina davanti al cancelletto cosa che in teoria non potrebbero fare perchè anche quella è parte comune. Possono vietarmi di parcheggiare sulla rampa? Loro non hanno accesso al box perchè è di mia completa proprietà. Come devo comportarmi?

 

L.

 

   In mancanza di un titolo dal quale risulti il contrario, la mappa di accesso ai box è da ritenersi condominiale. La cosa da fare è mettere all’ordine  del giorno della prossima assemblea il problema della regolamentazione del parcheggio negli spazi comuni.

 

LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO

 

Sono proprietaria di un appartamento posto nel corpo A (con relativa scala) di un condominio sotto il cui corpo B (con relativa scala) sono allocate le cantine degli appartamenti di entrambi i corpi. Il pianterreno, unito, è occupato da un locale commerciale. La diversificazione dei corpi di fabbrica parte dal primo piano. Desidererei sapere come vanno ripartite le spese di riparazione dei lastrici solari di uso esclusivo, posti sopra entrambi i corpi di fabbrica: in particolare, se alle spese del corpo B partecipano anche i proprietari del corpo A in virtù della presenza delle cantine, mentre alle spese del corpo A non partecipano quelli del corpo B, non si crea una disparità? Il fatto che ciascun lastrico/terrazzo esclusivo funga da copertura anche per muri perimetrali e, da ultimo, fondazioni, che sono bene dell'intero condominio (A e B), non consente la ripartizione delle spese fra i condomini sia A che B?

 

C.

 

La spesa richiesta dai lastrici solari di uso esclusivo va ripartita fra i condomini seguendo il criterio dettato dall’art. 1126 c.c.: un terzo a carico del proprietario che ne ha l’uso esclusivo ed i restanti due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.  Ciò che rileva per stabilire quali  condomini debbano contribuire ai due terzi di spesa sono i piani o le porzioni di piano sottostanti al lastrico: lo si evince, per esempio, da  Cass.15/7/2003, n. 11029.

 

CAVEDIO E PROPRIETARI DI NEGOZI

 

I negozi del nostro condominio non hanno accesso alle parti comuni interne (atrio, cavedio, cantine) e sono sprovvisti sia della chiave della porta di accesso piano terra del condominio (atrio) sia della chiave del cavedio da dove si accede al cavedio ed alle cantine e pertanto non pagano le spese atrio/scale/cavedio. Il nostro regolamento condominiale prevede il pagamento spese atrio/scale/cavedio  ai condomini che possiedono una cantina dentro il cavedio e che pertanto  per accedervi devono passare nelle parti comuni condominiali. Ciò premesso, alcuni negozianti hanno fatto installare gli elementi per l’aria condizionata posizionandoli  dentro il cavedio e non dentro il loro negozio, pertanto accedendo nell’atrio e nel cavedio abusivamente, senza informare l’amministratore e chiedere il permesso per accedere non essendo autorizzati. Esiste altresì una delibera condominiale che vieta l’installazione dei condizionatori dentro il cavedio condominiale che l’amministratore non ha fatto mai rispettare. Chiedo se questi negozianti sono tenuti a pagare le spese atrio/scale/cavedio come gli altri condomini perché passano nell’atrio e nel cavedio  e  lo faranno periodicamente per la manutenzione e se la delibera  del divieto vale sempre.

 

G. – Genova

 

Premesso che l’amministratore è tenuto a far rispettare la delibera dell’assemblea,  invitando i condomini a rimuovere le apparecchiature abusivamente collocate nel cavedio (altrimenti l’assemblea può sempre sostituirlo nell’incarico), se i proprietari dei negozi utilizzano atrio e cavedio saltuariamente, possono essere chiamati c contribuire alle spese richieste dall’uso di queste parti comuni ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., per il quale se si tratta di cose desinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. La delibera, una volta adottata dall’assemblea con la prevista maggioranza, conserva la sua validità fino a quando non venga annullata o modificata dalla stessa assemblea.

 

CANCELLO AUTOMATIZZATO

 

Sedici anni or sono abbiamo installato a nostre spese (4 condomini su 33) l'automatizzazione del cancello di accesso al giardino-garage. Ogni anno successivo ci sono state addebitate (ai quattro che si erano fatti carico dell'installazione) in fase di consuntivo condominiale anche le spese di energia consumata ed eventuali riparazioni. Poichè queste ultime ora si ripetono con una certa frequenza e dato che il cancello viene usato da tutti i 33 condomini (ai quali avevamo fornito le chiavi, ma non il telecomando) non è più corretto, e ovviamente chiedo se esiste un fondamento "legale", ripartire le spese di consumo elettrico e manutenzione tra tutti i condomini, anche tra coloro che a suo tempo non avevano gradito l'automatizzazione, ma di fatto l'hanno utilizzata per tutti questi anni?

 

C. B.

 

Se a suo tempo i condomini che  non hanno contribuito alla spesa d’installazione del cancello si sono accontentati di ricevere la sola chiave, e successivamente si sono dotati di telecomando, sono tenuti a contribuire sia alle spese di energia che a quelle richieste dalle eventuali riparazioni dell’automatismo.

 

LITE E DISSENSO

 

Due condomini hanno fatto causa al condominio perché l'amministratore ha provveduto a far abbattere un albero condominiale senza che questa decisione fosse stata sottoposta all'approvazione dell'Assemblea. La sentenza del Giudice ha dato ragione ai due condomini. Agli altri condomini sono state richieste le spese legali sostenute dall'avvocato condominiale. Visto che si è trattato chiaramente di una mancanza imputabile unicamente all'amministratore, i condomini devono pagare o possono rivalersi sull'amministratore? In questo secondo caso devono fare causa? Entro quanti anni dalla sentenza emessa dal Giudice?

 

L. L.

 

   I condomini avrebbero dovuto dissociarsi dalla lite nelle forme e nel termine previsti dall’art. 1132 c.c.,  per cui ora sono tenuti a pagare. Per ottenere il risarcimento del danno dall’amministratore si deve promuovere il relativo giudizio. Il diritto al risarcimento del danno per fatto illecito si prescrive entro cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato (primo comma art. 2947 c.c.).

 

SERVITU’ E SPESE

 

Vivo in un appartamento sito in uno stabile condominiale ma ho ingresso indipendente. Ho il contatore Enel nell'androne del palazzo dove accedono tutti gli altri e come da contratto ho una servitù di passaggio. Davanti al mio portoncino nel cortile ci sono due lampioncini condominiali che lo illuminano. In che modo devo pagare le spese di scala e pulizia? Ho letto che avendo la servitù non sono comproprietario per cui non devo partecipare alle spese ordinarie ma solo straordinarie, e per l'illuminazione come regolarmi?

 

Piero

 

Il fatto che il lettore abbia acceso separato alla propria unità immobiliare ubicata nell’edificio condominiale non significa che non sia comproprietario dell’androne e delle scale.  Ai sensi dell'art. 1069 c.c., le spese per le opere occorrenti alla conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo cui la servitù giova, salvo che il titolo o la legge dispongano altrimenti. Se però le opere giovano anche al fondo sul quale viene esercitata la servitù le spese sono sostenute in proporzione ai rispettivi vantaggi. Nel caso di specie può trovare applicazione il secondo comma dell’art. 1123 c.c., per il quale, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

 

SPESE ASCENSORE

 

Il "Regolamento condominiale contrattuale" del nostro condominio prevede: "Le spese di ordinaria manutenzione e funzionamento dell'ascensore si dividono tra i piani serviti in proporzione all'altezza, suddividendo la quota di ciascun piano tra i condomini del piano in proporzione al numero delle persone che abitano nei singoli appartamenti". Non essendoci allegata alcuna tabella, salvo quella dei millesimi di proprietà, come si può procedere all'applicazione della norma? A chi rivolgersi per la determinazione dei millesimi? Visto che le persone nel corso degli anni variano. Una volta stabiliti, i millesimi devono essere approvati dall'assemblea condominiale?

 

via mail

 

In mancanza di una tabella ad hoc, la ripartizione della spesa tra i condomini non può che essere approssimativa. L’occasione potrebbe essere propizia per modificare il regolamento (all’unanimità in quanto contrattuale), affidano la stesura della tabella a un tecnico designato dall’assemblea e rifacendosi al criterio previsto dall’art. 1124 c.c. per le scale: per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo; il criterio di suddividere la spesa in base al numero degli inquilini, infatti, è suscettibile di oscillazioni nel tempo. Le tabelle millesimali devono essere approvate dall’assemblea condominiale.

 

LAVORI E DANNI

 

Come mi devo comportare con l'inquilino del piano di sotto? Facendo costruire dei balconi da un'impresa ha causato delle crepe nel soffitto della camera sottostante.

 

D.

 

Il proprietario della camera sottostante all’appartamento in cui sono stati eseguiti i lavori, dimostrando il nesso di causalità fra questi e le crepe apparse nel soffitto, ha il diritto di esigere il risarcimento del danno. Se l’invito bonario a provvedere non sortisce effetto, potrà rivolgersi al giudice con l’assistenza di un avvocato, se del  caso con richiesta di un accertamento tecnico preventivo.

 

INSTALLAZIONE TETTOIA

 

Vorrei installare una tettoia in legno su un cancello pedonale; la strada è di mia proprietà, ma il comune mi impone una sporgenza non superiore a 60 cm verso la strada di mia proprietà. E' legittimo quanto chiesto dal comune?

 

V.

 

   Presumibilmente la sporgenza massima è prevista dal regolamento edilizio comunale per motivi di sicurezza: per evitare, per esempio, che la tettoia possa crollare in seguito ad un’abbondante nevicata. La legittimità o meno della richiesta può essere verificata presso l’ufficio tecnico del Comune.

 

SUGGELLATURA RADIATORI

 

Sono proprietario di un appartamento - quale seconda casa - posto in montagna a alta quota, 2.000m. Questo appartamento fa parte di un piccolo condominio di 19 appartamenti. Alcuni condomini, nella stagione invernale non vengono e altri 2 hanno levato un radiatore nel loro appartamento sostituendolo con una stufa a palets, il tutto senza alcuna autorizzazione. Il riscaldamento è a gas, centralizzato, con contacalorie per ogni appartamento. La suddivisione della spesa avviene:

- quota fissa pari al 20% del consumato suddiviso per millesimi. Tale percentuale è prevista dal regolamento di condominio;

- il residuo suddiviso in base alle calorie consumate da ogni singolo appartamento.

A detta degli esperti, la quota fissa pari al 20% del consumato, considerato le temperature e il protrarsi del periodo freddo, vista l'altezza, non copre il reale consumo dell'attivazione impianto scaricando sul costo/caloria il residuo. Infatti tale costo si è visto lievitare notevolmente. Inutile pensare a modificare la percentuale fissa. Non ci sarà mai l'unanimità. Come posso agire? Su questo argomento ho un'assemblea straordinaria in agosto.

 

S.

 

Il condomino non può sottrarsi unilateralmente alla spesa per il riscaldamento (neppure per una parte del periodo di accensione), facendo sigillare i radiatori. Affinché ciò sia possibile è necessaria un'autorizzazione da parte di tutti gli altri condomini. Se la percentuale di consumo riferita ai millesimi è prevista da un regolamento contrattuale, può essere modificata soltanto all’unanimità.

 

APERTURA PORTA

 

Sono proprietario di un appartamento in un centro residenziale composto da otto immobili e circa 270 appartamenti costituito nel lontano 1963. Recentemente il proprietario del garage sito sotto a tre palazzine, decide di mettere in sicurezza lo stesso, avvisando il condominio solo qualche giorno prima dell'inizio dei lavori. I lavori consistono nella creazione di una seconda uscita di sicurezza; realizzata in un lembo di terreno di proprietà della stessa ma adiacente alle mura perimetrali dello stabile in condominio, precludendo eventuali lavori di messa in sicurezza del palazzo stesso. Le chiedo: è possibile che questa società abbia avuto tutte le autorizzazioni in merito (sia comunali che dai vigili del fuoco)?

 

G. V.

 

Il condomino può utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente all’unità immobiliare di proprietà esclusiva, per aprirvi nuove porte o vedute (per es. per metterla in comunicazione con l’intercapedine o con il garage comune, Cass. 3/6/2003, n. 8830),  a condizione che l'esercizio di questa facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio e non rechi danno alle parti comuni. La stessa Cassazione (sentenza n. 1499 del 18/2/1998) ha però considerato uso indebito del muro comune l’apertura di una porta di collegamento fra la propria unità immobiliare e un locale (sempre di proprietà esclusiva) estraneo al condominio, in quanto ciò dà luogo alla costituzione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato. E’ nel diritto dell’amministratore prendere visione delle  autorizzazioni di legge, trattandosi d’intervento che potrebbe minare la sicurezza dell’edificio.

 

RIFACIMENTO FACCIATA

 

Nel mese di aprile abbiamo fatto una riunione di condominio dove noi condomini abbiamo portato dei preventivi per fare le facciate. Abbiamo scelto la ditta e l'importo di codesta (fin qui tutto bene). Avevamo detto a l'amministratore di farci sapere quant'era l'importo per ogni famiglia per renderci conto a che cosa andavamo incontro e se potevamo affrontare la spesa - prima di firmare un contratto con la ditta. L'amministratore era d'accordo dicendo che per meta maggio o al massimo fine maggio avremmo saputo l'importo per famiglia. Questo non è stato fatto anzi e stata gia approvata la delibera per iniziare i lavori a luglio 2010 la delibera e stata approvata dall'amministratore e da 3 condomini che ancora non sappiamo i nomi di queste persone. Come possiamo bloccare la delibera anche perchè come me tanti condomini non abbiamo la possibilita di pagare in questo momento? Volevamo soltanto un preventivo e discutere prima di iniziare.

 

R.

 

La delibera assembleare dev’essere impugnata davanti al Tribunale con l’intervento di un avvocato.

 

LAVORI STRAORDINARI E ALTRO

 

L'Amministratore del mio condominio, senza chiedere l'assenso dell'Assemblea condominiale, alcuni mesi fa, iniziò la ristrutturazione dell'ex locale caldaia con una nuova pavimentazione. Durante l'esecuzione dei lavori, feci presente che i lavori in oggetto non potevano essere eseguiti senza l'autorizzazione dell'Assemblea condominiale. Sono proprietario di un negozio con finestrino che affaccia nel lucernario prospiciente il locale che ospita l'autoclave, locale prospicente all'ex locale caldaia. Nello stesso periodo, avevo chiesto all'Amministratore la chiave di accesso ai locali condominiali per eseguire lavori di pulizia al finestrino del mio negozio, non solo, ma anche per controllare i lavori che l'Amministratore abusivamente stava effettuando. L'Amministratore si rifiutava di concedermi la chiave e, per avvalorare questa sua decisione convocava l'Assemblea condominiale mettendo all'ordine del giorno "chiave si o chiave no" al sottoscritto. Nella stessa Assemblea metteva all'ordine del giorno la modificazione della struttura delle parti comuni, con un corridoio ed un accesso alla scala B, dove è l'appartamento dell'Amministratore. Non credo abbia presentato la D.I.A. al comune. Comunque, anche con il parere favorevole dell'Assemblea, non all'unanimità, non poteva effettuare lavori che modificassero la struttura delle parti comuni. Quanto sopra per chiedere il da farsi e per accedere con continuità alle parti comuni per la pulizia del mio finestrino e per accedere all'ex locale caldaia per usufruirne per la quota che mi compete.

 

F. P. M.

 

   Trattandosi di lavori di straordinaria amministrazione, l’amministratore non poteva farli eseguire senza autorizzazione dell’assemblea: lo si evince a contrario da Cass. 18/8/1986, n. 5068, che ammette l’amministratore a provvedere ai lavori di ordinaria amministrazione senza preventiva autorizzazione dell’assemblea. Il condomino del negozio adiacente a un locale condominiale, in quanto comproprietario di questo, ha il diritto di accedervi per provvedere alla manutenzione del finestrino che divide i due locali. Quanto all’ex locale caldaia, il condomino ha il diritto di utilizzarlo nel rispetto dei limiti posti dall’art. 1102 c.c. Se l’amministratore disattende le legittime richieste del lettore non resta che rivolgersi al giudice. Se i lavori comportano la sottrazione di una parte comune all’uso o al godimento anche di un solo condomino devono essere deliberati all’unanimità.

 

LASTRICO...COMUNALE

 

Il piano di calpestio della strada comunale che costeggia la mia abitazione, è ricoperto con i cosiddetti sampietrini, e la stessa strada, per alcuni metri passa sopra ad una porzione del soffitto di una stanza della mia abitazione. Quando piove per lunghi periodi, ho delle infiltrazioni che percolano dal soffitto di cui sopra. Il Comune, informato di questo, per ora mi risponde in via ufficiosa dicendo che non è tenuto a rendere la sede viaria impermeabile, ma, deve renderla solo non pericolosa (cioè priva di buche o di rialzi). Addirittura, detto Ente minaccia di farmi chiudere quella porzione di stanza che si trova in perpendicolare con la strada, lo fa, non invocando una precisa normativa, ma in virtù del fatto che non si può costruire sotto le strade (dicono). Premesso che il sottoscritto ha comprato l'immobile così com'è e non ha apportato nessuna modifica e che comunque, il nostro territorio è pieno di abitazioni con vani che attraversano le strade, specialmente nel centro storico. Il problema, per me, è che i sampietrini sono talmente "scarnificati" cioè privi di cemento intorno alle "fughe", che permettono all'acqua di penetrare, oltretutto, non avendo un fondo solido di appoggio, con dette percolazioni si stanno creando numerosi e corposi avvallamenti. Non sono ingegnere, ma se dovessi chiudere la porzione di quella stanza, l'acqua non entrerebbe ugualmente? Esiste questa fantomatica normativa che il Comune invoca ma non svela? E se esiste, è retroattiva? La mia abitazione è del 1850, cosa devo fare? Aggiungo: mi sembra che l'ente proprietario di una strada deve curare il ruscellamento delle acque meteore, è il nostro caso?

 

A. M.

 

   Il Comune è tenuto alla manutenzione della strada, non certo all’impermeabilizzazione del sottofondo. Al lettore conviene accordarsi con l’Amministrazione affinché, in occasione del rifacimento del manto stradale, venga messo in condizione di provvedere a propria cura e spese, una volta tolta la pavimentazione e prima del suo riposizionamento, al consolidamento e all’impermeabilizzazione della soletta di copertura dalla propria abitazione.

 

FRIGORIFERO RUMOROSO

 

Vivo con i miei genitori in una palazzina di 5 unità. Noi siamo i proprietari del primo piano (in realtà sarebbe un secondo perchè c'è un piano rialzato a terra). Il nostro problema è questo: al piano terra c'è una ghiaccioleria e hanno situato i motori frigo nella parete adiacente alla palazzina, cioè sotto il nostro appartamento e in una servitù di passaggio! Il che provoca un gran caos sulle scale; nel nostro appartamento si sentono forti vibrazioni quando accendono i motori per fabbricare ghiaccioli. Si possono far spostare i motori che sono ben cinque?

 

D.

 

Se lo spazio è destinato all’esercizio di una servitù di passaggio non possono esservi collocati i motori delle celle frigorifero senza l’autorizzazione del proprietario del fondo servente. Anche qualora l’autorizzazione fosse stata accordata, i rumori prodotti dall’impianto non devono superare la normale tollerabilità di cui al primo comma dell’art. 844 c.c., da accertarsi attraverso una perizio fonometrica, altrimenti i vicini possono pretendere l’adozione degli opportuni accorgimenti finalizzati a ricondurre il fenomeno nell’ambito della norma.

 

RIPRISTINO CANNA FUMARIA

 

Nel condominio dove abito, nell'appartamento sopra il mio, stanno facendo lavori di ristrutturazione. Premetto che avendo cambiato l'uso delle stanze stanno facendo la cucina dove prima c'era la sala, e di conseguenza la canna fumaria in uso fino a questo momento è stata chiusa, appunto perche la cucina diventerà la sala. Ora loro chiedono di poter usare una canna fumaria che hanno trovato facendo i lavori, però questa nuova canna fumaria non sfonda sul tetto, di conseguenza il tetto va aperto! Voglio precisare che la casa è degli anni '50 il tetto è stato rifatto completamente 6 anni fa. Possono adoperare quella canna fumaria senza il nostro permesso?

 

A. R. – Firenze

 

  Il primo comma dell’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Aggiunge che  il partecipante può a tal fine apportare, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Il condomino è pertanto nel diritto di ripristinare a propria cura e spese la canna fumaria che sia pertinenza esclusiva del suo appartamento. Trattandosi, però, d’intervenire pesantemente sul tetto, è opportuno sottoporre all’approvazione dell’assemblea un progetto dei lavori.

 

DANNO DA CADUTA DI ANTENNA TV

 

Lo scorso 15 maggio, durante un temporale, un’antenna cadeva dal tetto ed andava a schiantarsi sulla mia macchina parcheggiata sotto casa. Per fortuna all’interno non c’era nessuno, comunque l’antenna ha sfondato il parabrezza. Ho fatto riparare l’auto ma, la proprietaria dell’antenna si rifiuta di rifondermi il danno, dicendo che nulla mi deve in quanto si

è spezzata l’asta e non l’antenna e che, anche in caso di lesioni a persone, ne rispondeva il proprietario (nella palazzina siamo tutti in affitto). Il proprietario asserisce che, essendo l’antenna un bene personale, ne risponde solo l’inquilino. Chi ha ragione? Possibile che io mi sia ritrovata l’auto in pessime condizioni e che, davvero non mi spetti alcun indennizzo? Faccio presente che:

- sul lastrico solare sono presenti molte antenne ma che ne è caduta solo una;

- il giorno 15 maggio 2010 a Latina (città in cui è avvenuto il fatto) c’è stato un forte temporale ma non si è verificato nessun evento straordinario (tromba d’aria).

 

E. P.

 

    Se l’asta è del locatore e l’antenna del conduttore, si tratta di stabilire se l’asta si è spezzata per difetto di manutenzione o perché vi era stata fissata un’antenna troppo pesante: nel primo caso il risarcimento del danno è a carico del locatore, mentre nel secondo è a carico del conduttore. Trattasi comunque di questione alla quale il danneggiato è estraneo, potendo citare in giudizio il proprietario dell’asta che si è spezzata: sarà questi, semmai, che chiamerà in causa il conduttore se la rottura è stata determinata dal peso dell’antenna.

 

RIPARAZIONE DIFETTOSA

 

Nel novembre 2005 ricevo comunicazione dalla mia inquilina di un'infiltrazione di acqua nell'appartamento sottostante al mio di proprietà di un tizio che chiamerò XY. Prontamente invio sul posto una ditta di mia fiducia che provvede al completo rifacimento del mio bagno ed alla riparazione del danno nell'appartamento sottostante. Dopo di ciò silenzio assoluto. Nel dicembre 2007 ricevo inaspettatamente da XY una citazione in giudizio correlata da una perizia e da foto corrispondenti al danno originario. In giudizio facciamo presente al giudice dell'avvenuta riparazione del danno (con testimonianza del titolare della ditta) e del fatto che nei due anni trascorsi fra la riparazione ed il giudizio, io non ho ricevuto alcuna comunicazione da parte di XY e che la richiesta CTU non poteva trovare applicazione proprio per il venir meno del criterio cronologico. Nonostante questo, il 12 maggio scorso è stata effettuata la CTU. L'appartamento in questione è degli anni Settanta, abitato da una signora molto anziana, con carta da parati risalente agli anni Settanta .La condizione accertata consiste in una piccola "esfoliazione" di circa 10 cm in corrispondenza dell'area danneggiata, probabilmente dovuta ad una pitturazione troppo precoce. La carta da parati era leggermente staccata in un angolo ma comunque non dissimilmente ad altri angoli (carta da parati sporca e stracciata in molte parti). La richiesta e di sostituzione per intero della carta da parati nella stanza e a quanto mi è sembrato di intuire il perito pur calcolando l'indice di vetustà è orientato ad accogliere la richiesta. Le chiedo:

a) è possibile essere chiamati in causa dopo due anni dalla riparazione del danno senza avvertimenti "intermedi" che mi avrebbero permesso di rivalermi sulla ditta riparatrice?

b) è possibile che io sia condannato alla sostituzione della carta da parati vecchia di 40 anni?

c) è possibile che l'atto di citazione venga "accompagnato" da fotografie che non corrispondono al vero o si può configurare un falso?

d) posso far riferimento all´art 2226 cc?

 

via mail

 

   Se l'azione risarcitoria è stata promossa dopo due anni dalla riparazione è presumibile che il difetto si sia manifestato a distanza di tempo. Se invece si riesce a provare che il difetto si è manifestato poco tempo dopo l'esecuzione del lavoro (circostanza che necessiterebbe però di essere accertata dal CTU con richiesta al giudice, da parte del convento, di formulare apposito quesito allo stesso CTU), il lettore potrebbe eccepire al danneggiato di non averlo avvisato tempestivamente per dargli modo di contestare in tempo utile il lavoro all'artigiano che lo aveva eseguito. Se la riparazione a regola d'arte presuppone che la carta da parati venga sostituita in tutta la stanza, il danneggiante è tenuto a farsi carico della spesa. Gli allegati all'atto di citazione non vengono notificati al convenuto in una con questo ma vengono depositati in cancelleria, a disposizione della controparte. La questione della ventilata falsità della documentazione fotografica predisposta dall'avversario è superata da quella predisposta dal CTU. L'azione che il committente può esperire nei confronti del prestatore d'opera si prescrive entro un anno dalla consegna  (secondo comma art. 2226 c.c.), mentre l'azione che il danneggiato può esperire nei confronti del danneggiante si prescrive in cinque anni (primo comma art. 2947 c.c.). L'artigiano potrebbe essere convenuto in giudizio ai sensi dell'art. 2043 c.c. Approfondire questa ipotesi con il proprio avvocato.

 

L’USO DEL CANCELLO

 

Il condominio in cui risiedo è dotato di un cancello adibito al transito pedonale e di un cancello carraio per l'accesso delle autovetture. Da un po' di tempo alcuni condomini utilizzano il cancello carraio per accedere a piedi nonostante sia disponibile il predetto cancello pedonale, in relazione al quale ciascun condomino è dotato della necessaria chiave di apertura. Considerato che tale uso a mio parere è quanto meno improprio, gradirei sapere se rientra nei poteri dell'amministratore o meglio ancora dell'assemblea, regolamentare l'uso di tale dispositivo, limitandolo al solo accesso delle autovetture.

 

G. S.

 

   Fra i compiti dell’amministratore rientra quello di disciplinare l’uso delle cose comuni e le prestazioni dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini (art. 1130, n. 2, c.c.).

 

RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA' ESCLUSIVA

 

Sono proprietario di un attico con sovrastante superattico, con un terrazzo a livello di mio uso esclusivo in una palazzina di 5 piani. Per infiltazioni si è deciso di rifare completamente l'impermealizzazione dello stesso con un mio addebito di spesa pari a 1/3 del totale. A distanza di un anno dai lavori eseguiti e regolarmente saldati, l'Amministratore mi comunica che si è sbagliato nel fare la suddivisione della spesa e mi comunica che un 1/3 da me pagato si riferiva soltanto al super attico (una sola stanza) e che rientro per l'attico, in millesimi, ai rimanenti 2/3. Fermo restando che si tratta di un'unica unità immobiliare, può dopo un anno richiedere ciò, come può scorporare i millesimi per calcolare l'addebito del solo attico. Con lo stesso principio, i danni da me subiti per le infiltrazioni del terrazzo come vi verranno risarciti? Ai 2/3 o scorporati anche loro?

 

P. M.

 

   Se il condomino, oltre ad essere proprietario esclusivo del superattico, è anche proprietario del sottostante attico, deve contribuire alla spesa richiesta dalla manutenzione del superattico sia in ragione di un terzo (sulla base dei millesimi riferiti a questa unità immobiliare), sia pro-quota, ai restanti due terzi (sulla base dei millesimi riferiti all'attico), unitamente agli altri condomini. Lo stesso criterio vale per il risarcimento dei danni da infiltrazioni d'acqua derivati al piano attico, con il proprietario di questo che ha la duplice veste di danneggiato e di danneggiante. Il fatto che catastalmente i due piani siano accorpati in un'unica unità immobiliare non rileva ai fini della ripartizione della spesa prevista dalla normativa condominiale. I contributi condominiali sono soggetti a prescrizione quinquennale (art. 2948, n. 4, c.c.).

 

BOMBOLA E BALCONE

 

Abito in un condominio. Due mesi fa sono venuti ad abitare sotto il mio alloggio al primo piano delle persone che hanno messo fuori dal balcone una bombola del gas. In più ho notato che la utilizzano con un fornellino da campeggio in cucina. La mia domanda è: il comune - tramite i vigili - è tenuto, ove si faccia presente, ad intervenire? In più vivono in un stato di degrado assoluto di norme di igiene e ci sono anche 2 minori. Si può informare la Asl di competenza per un controllo?

 

A.

 

Se fumo ed esalazioni provenienti dal fornello superano la normale tollerabilità di cui all'art. 844 c.c., il condomino può rivolgersi al Giudice di  pace. Dubitiamo, comunque, che la bombola del gas possa essere lasciata sul balcone, esposta alle intemperie e, soprattutto, ai raggi solari (il lettore può informarsi presso i Vigili del fuoco). L'art. 9 L. 4/5/1983, n. 184,  stabilisce che chiunque ha facoltà di segnalare alla pubblica Autorità situazioni di abbandono di minori di età: ipotesi, però, nella quale non sembra rientrare il caso di specie.

 

LOCAZIONE E LAVORI

 

Ho preso in affitto un bilocale non arredato 8 anni fa precisamente a settembre del 2002 con contratto regolarmente registrato. A settembre 2010 p.v. scade il contratto di locazione, essendo un alloggio molto vecchio sarebbe ormai da ristrutturare e quindi ho chiesto al mio proprietario se può almeno rifarmi il bagno ormai fatiscente e a rischio di rotture e magari con l'occasione fare l´impianto a metano in cucina, poiché a differenza di tutti gli altri condomini il mio appartamento non ha il gas di città e perciò ho ancora la bombola. Il locatore però si rifiuta categoricamente dicendomi che se insisto ulteriormente mi manda via e vende l'appartamento. Se fosse vero che vuol venderlo non avrebbe dovuto già inviarmi una lettera a mezzo raccomandata informandomi di ciò almeno 6 mesi prima? Posso obbligare in qualche modo il locatore ad esaudire le mie richieste?

 

Liliana

 

Il locatore è tenuto, ai sensi dell?art. 1575, n. 2), c.c., a mantenere l'appartamento in condizioni tali da servire all'uso convenuto; pertanto, se, rispetto all'inizio della locazione, non sono intervenuti inconvenienti che disattendono questo principio, il condomino non può pretendere l'esecuzione dei lavori di cui parla. Se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, o una volta scaduto il contratto, il conduttore non ha diritto di prelazione.

 

SERVITU’ DI PASSAGGIO E SPESE

 

Sono il proprietario di un appartamento in un palazzo (condominio) facente parte di un villaggio (complesso edilizio). Mi sono reso conto, purtroppo in ritardo, che l'atto di compravendita prevedeva la seguente clausola: "le proprietà della strada di accesso e di transito di tutto il complesso residenziale rimarrà della società venditrice, mentre gli oneri relativi alla gestione e manutenzione degli stessi saranno ad esclusivo carico dei condomini". E' legale una cosa del genere? Ammettiamo che io non voglia contribuire: potrei essere soggetto a ripercussioni legali?

 

L. G.

 

Il lettore, acquistando l’appartamento, ha accettato la clausola contrattuale, per cui è tenuto ad osservarla. Del resto, se la strada è posta al servizio del complesso immobiliare, è giusto che i proprietari si facciano carico delle spese di gestione e manutenzione. Il mancato pagamento del dovuto esporrebbe il condomino moroso ad un procedimento d’ingiunzione.

 

ANDRONE CONDOMINIALE E PASSEGGINO

 

Sono una mamma di un bimbo piccolo. Abitiamo in un condominio che ha un ascensore molto stretto che non consente se non con fatica di portare il passeggino al 4° piano dove abitiamo. Per questo lo lasciamo chiuso e in un angolo nell'atrio dove c'è un altro passeggino sempre chiuso e in un angolo fuori dalla vista immediata di chi entra e senza ostruire nessun passaggio. L'amministratore - su richiesta di un condomino (o meglio del figlio non residente di un condomino residente e anziano che non esce di casa) ha affisso un cartello in cui ci intima a togliere il passeggino e aggiunge che se non dovessimo farlo provvederà lui stesso a toglierlo. Nel regolamento condominiale (tra l'altro mai approvato) non c'è nessun riferimento alla questione. Le dico che benchè il disagio sia notevole (peraltro il passeggino non ci servirà ancora per molto perchè i bambini crescono) sono anche disposta a toglierlo qualora tutti o la maggioranza dei condomini manifestino il loro disappunto ma per la richiesta di una persona tra l'altro non residente non mi sembra giusto: mi ha infastidito soprattutto il fatto che l'Amministratore intende agire se non spostiamo noi il passeggino. Vorrei sapere se la cosa è regolata dal Codice Civile o se ci sono sentenze della cassazione in tal senso.

 

via mail

 

  L’androne condominiale non può essere adibito a parcheggio di passeggini o biciclette, perché così facendo se ne  altererebbe la destinazione, in violazione dell’art. 1102 c.c. Pertanto, se il passeggino ripiegato entra, sia pure a fatica, nell’ascensore, la lettrice è tenuta a portarlo nel proprio appartamento. Naturalmente buonsenso vorrebbe che gli altri condomini autorizzassero il collocamento del passeggino in un angolo dell’androne sottratto alla vista di chi entra ed esce e dove non è di ostacolo a chi transita. A  tal fine la lettrice può invitare l’amministratore ad inserire il problema nell’ordine del giorno della prossima assemblea. Non risultano precedenti giurisprudenziali specifici.

 

SERVITU’ E CANCELLO

 

Ho acquistato un pezzetto di terreno dalla chiesa: chiamiamolo terreno (a). Questo terreno ha una servitù di passaggio attiva da un terreno confinante (b), altrimenti il terreno (a) rimarrebbe intercluso. Premetto che i due terreni prima che il terreno (a) se lo prendesse la chiesa era di un unico proprietario. Quest'ultimo, dando il terreno alla chiesa conferì anche la servitù di passaggio attiva solo ed esclusivamente per la chiesa anche perchè non si può andare da nessun altra parte se non nel terreno della chiesa. Ora che ho comprato il terreno dalla chiesa, quindi ho acquisito anche la servitù di passaggio attiva, posso chiudere il terreno (b) con un cancello e - automaticamente - chiudere anche il pezzetto di terreno (a)?

 

D.

 

   Se la servitù di passaggio era stata costituita soltanto a favore del terreno A, ora di proprietà del lettore, questi può recintarlo ed installare un cancello sul lato che lo separa dal terreno B, ma non ha il diritto di chiudere quest’ultimo senza il consenso del proprietario.

 

PUBBLICO ESERCIZIO E IMMISSIONI

 

Abito al 1° piano di un condominio composto da quattro appartamenti. Sono venuta a sapere che prossimamente nel locale sotto il mio appartamento, non di proprietà del condominio, aprirà un bar-pub. Volevo sapere se è possibile già da ora tutelarsi da possibili rumori, soprattutto musica. Noi condomini possiamo fare qualcosa?

 

E. R.

 

   Se il titolare del pubblico esercizio è in possesso delle prescritte autorizzazioni, e il regolamento del condominio (che deve però essere contrattuale) non vieta che nell'edificio venga esercitato questo tipo di attività, i condomini, almeno per ora, possono soltanto invitare il gestore a predisporre gli accorgimenti idonei ad evitare che, una volta aperto il locale, le immissioni rumorose superino la normale tollerabilità di cui all'art. 844 c.c.

 

 

RIPARAZIONE TETTO

 

La copertura del condominio in cui abito è realizzata a lastrico solare che copre i primi 4 piani, mentre nella parte centrale del lastrico solare vi è un 5° piano diviso in 3 unità immobiliari e coperto con un'unica struttura di tetto del tipo a due falde. Il lastrico solare è suddiviso fra queste 3 unità immobiliari, ciascuna delle quali è proprietaria della sua parte di lastrico in via esclusiva. Io sono proprietario di un appartamento al 4° piano che è sottostante in parte ad uno dei lastrici solari ed in parte al tetto a falde.

L'amministratore dice che le tre tabelle millesimali per i lastrici solari sono state fatte come per legge, cioè 1/3 dei millesimi a carico del condomino che lo utilizza e 2/3 fra i proprietari coperti dal singolo lastrico in proporzione ai valori delle loro unità immobiliari e qui sono d'accordo: però dice anche che il tetto a falde è bene comune e che le spese relative devono essere suddivise fra tutti i condomini dello stabile indistintamente secondo i millesimi "generali". Secondo me c'è necessità di una tabella millesimale relativa al solo tetto a falde che dovrebbe interessare solo tutti quei condomini interessati dalla proiezione fino a terra del tetto stesso, altrimenti può accadere che per esempio un condomino coperto solo dalla proiezione del  lastrico solare dovrebbe pagare, oltre a quanto gli compete per il lastrico solare, anche le spese di riparazione per il tetto a falda da cui non è coperto, mentre chi è solo sotto il tetto contribuirebbe solo alle spese per il tetto da cui è coperto. Ulteriore problema è che le tabelle millesimali (generale e lastrici solari) sono state approvate da tutti prima del mio acquisto secondo quanto espresso dall'amministratore. Chi ha ragione? Ci sono recenti sentenze esaustive? Cosa posso fare per introdurre anche la tabella millesimi del tetto a falde?

 

G. G.

 

   Per introdurre una tabella millesimale che modifichi il criterio legale o (come nel caso di specie) convenzionale di ripartizione delle spese comuni, è necessario il consenso di tutti i condomini.

 

PERTINENZE E MILLESIMI

Le scrivo per sapere se sul posto auto e la cantina mi possono essere imputate le spese condominiali, è la prima volta che mi vedo recapitare un bollettino con il dettaglio della cantina e del posto auto interno. Faccio presente che sia l'appartamento, la cantina e il posto auto sono di proprietà.

 

E. R.

 

Sia il posto auto che la cantina, in quanto pertinenze dell’unità immobiliare principale, rientrano nella valutazione ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali. Si tratta piuttosto di accertare, nel caso di specie, come mai  le suddette pertinenze non erano state finora considerate, o – più probabile - se  i relativi millesimi  non siano stati compresi in quelli dell’unità immobiliare principale.

 

LOCAZIONE E RISCALDAMENTO

 

Le scrivo perchè non riesco a trovar risposta veritiera su un problema nel condominio dove ho il mio locale bar e di cui ne sono in affitto... Dopo vari problemi nei pagamenti del riscaldamento centralizzato l'ente ha deciso nello staccare la fornitura. Ognuno si è arrangiato a proprio modo. Io non avendo cucina non ho avuto grossi problemi, tranne per quanto riguarda il riscaldamento che ho coperto utilizzando climatizzatori in pompa di calore che già da anni ho installato; ma altri condomini ad uso abitativo hanno bombole, stufe, e chi più ne ha ne metta! Cosi il Comune ha fatto effettuare un sopralluogo in ogni appartamento facendo poi arrivare una circolare che diceva che se entro 30 giorni non si fosse sistemata questa situazione lo stabile sarebbe stato dichiarato inagibile e inabitabile! Mi chiedo: cosa succederà se non tutti metteranno a norma il proprio appartamento di proprietà? Se diventerà inagibile verrò buttata fuori dovendo chiudere l'attività?

 

Q. V.

 

Se, come pare di capire, lo stabile è di proprietà di un ente pubblico, che lo ha dato in locazione a diversi conduttori, per poi interrompere unilateralmente il servizio di riscaldamento centralizzato, la circostanza che alcuni inquilini non si siano adeguati alle prescrizioni del Comune non esonera da responsabilità il proprietario dell’edificio, tenuto, ai sensi dell’art. 1575 c.c., a mantenere la cosa locata in condizioni tali da servire all’uso convenuto. Pertanto, nel caso di un’improbabile dichiarazione d’inagibilità dello stabile, la lettrice potrebbe, se ha sempre regolarmente pagato per il servizio poi soppresso,  citare per danni l’ente-locatore.

 

LOCAZIONE POSTO AUTO

 

Abito in un condominio di 12 appartamenti; i box auto sono in comune ogni due appartamenti; si tratta di un ambiente comune a due appartamenti. Lo stabile è stato costruito in regime di cooperativa prima del 1972. Vorrei locare il mio posto macchina, dato che non mi serve. Posso locarlo a terzi?

 

L. F.

 

   Se dal titolo risulta che l’area sulla quale insistono i due box è in comproprietà fra due condomini, la concessione in locazione di parte di essa richiede il consenso di entrambi i proprietari. In teoria il lettore potrebbe locare la parte di area coincidente con il box da lui non utilizzato (Cass. 8/4/1998, n. 3653), ma dovrebbe dividere i proventi con l’altro comproprietario, a meno che questi non vi rinunci. Consigliabile, anche in vista di un’eventuale, futura vendita di uno degli appartamenti, formalizzare la divisione della comunione con atto notarile e successiva trascrizione presso l’Agenzia del Territorio.

 

AMMINISTRATORE FAI DA TE

 

Vivo in un condominio abitato da 7 famiglie. Dopo alcuni anni di gestione "esterna" affidata a un professionista, adesso alcuni condomini vorrebbero revocare l'incarico all'attuale amministratore e affidare la gestione del condominio ad un "interno". Cioè ad un condomino scelto tra i tanti che abitano nel palazzo. Stanno già cercando alcune scuse per votare la sfiducia all'amministratore nel corso di una delle prossime assemblee. E' un atteggiamento che non condivido per tanti motivi. Credo che la legge imponga di affidare la gestione del condominio a un professionista del settore. Sbaglio? Ragion per cui le chiedo: 1) sarebbe legale affidare al gestione del condominio ad un condomino qualunque che non faccia questo mestiere? 2) Come si potrebbe evitare la revoca del mandato all'attuale amministratore?

 

F. (Trapani)

 

L'assemblea ben può  nominare amministratore  uno dei condomini, anche se i non pochi né semplici aspetti della gestione condominiale (contabili, fiscali, previdenziali ecc.) fanno propendere per l'affidamento di questo delicato compito a un professionista della materia

 

SOTTOTETTO E INFILTRAZIONI

 

Abito in uno stabile del 1930, a copertura del quale vi è un sottotetto fatto con travi in legno e tegole di terracotta tenute assieme dal fil di ferro. a causa degli scoli intasati si e verificato il riversamento di acqua piovana nel suddetto sottotetto in cui, comunque, ci piove perchè secondo la direzione del vento (mi ha detto un ingegnere) l'acqua piovana cola comunque sul lastrico. Un condomino ha ereditato questo lastrico, coperto da sempre da sole tegole, chiedendo il rifacimento e l'impermeabilizzazione di tutta l'area (in modo da ricavarne in pratica e di fatto un altro appartamento) con spesa a carico di tutto il condominio. Il condominio deve accollarsi tale spesa? Mi posso comunque opporre chiedendo che lo stabile mantenga le caratteristiche originali di costruzione?  O dobbiamo ricavargli un appartamento mansardato da un lastrico a nostre spese?

 

M. J.

 

Se le infiltrazioni interessano il sottotetto di cui sia proprietario esclusivo un condomino, il condominio deve farsi carico della spesa occorrente alla riparazione del tetto e al risarcimento del danno provocato dalle infiltrazioni di acqua e umidità, senza ulteriori aggravi di spesa.

 

IL CAPPOTTO DELLA BIFAMILIARE

 

Vivo in una casa bifamiliare composta da 2 appartamenti sopra - sotto, io sono proprietario dell’appartamento sopra, ora vorrei isolare la mia parte (sopra) con un cappotto per un risparmio energetico. Garantendo che l’opera sia fatta a regola d’arte, è obbligatorio il consenso dell’altro proprietario. Come faccio se non me lo concede? Devo rimanere al freddo?

 

A. T.

 

Trattandosi d'intervenire su una parte comune dell'edificio, se l'altro condomino non è d'accordo ci si deve rivolgere al giudice, avendo cura di sottoporre alla sua attenzione, come scrive il lettore, un progetto a regola d'arte, anche sotto il profilo - è il caso di aggiungere- del rispetto del decoro architettonico dell'edificio.

 

VETROCEMENTO, AREATORE E TETTO

 

Sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano in un condominio con lastrico solare calpestabile. Su questo, in un angolo, esiste una struttura di cemento rialzata dalla forma cubica. La base di questa struttura è di circa 1 metro quadrato. Sulla sua superfice sono posti dei vetri tipo quelli che si trovano sui marciapiedi e servono per dare un minimo di luce al mio bagno. Sempre in questa struttura, di 40 cm di altezza, sono posti due fori laterali per il passaggio dell'aria. La struttura di cemento in questione ha delle infiltrazioni che non dipendono ne dai punti luce ne dai punti aria dei quali io usufruisco, ma il condominio vuole addebitarmi le spese. E' giusto?

 

via mail

 

La Cassazione, con sentenza n. 6192 del 28/11/1984, ha assimilato i pannelli in vetrocemento al muro, per cui  è sostenibile che, nel caso di specie, essi facciano parte integrante del lastrico solare condominiale, con il  condominio (lettore incluso) tenuto a farsi carico della spesa richiesta dalle necessarie riparazioni; tanto più che, come scrive il lettore, le infiltrazioni di acqua non derivano né dai pannelli in vetrocemento né dalle aperture esistenti nella struttura di che trattasi, per cui è presumibile che provengano da altra zona del lastrico.

 

VIOLAZIONI RECIPROCHE

 

Circa due anni fa, in un appartamento di un centro storico, ho allargato un'apertura già esistente in un muro portante, con le dovute cautele e col geometra che ha presentato la dia. Ora l'inquilino che abita sopra di me, mi ha fatto vedere alcune crepe (che a me sembrano piuttosto vecchie), dicendo che mi chiederà un risarcimento danni. Sempre nella stessa posizione, dove vi sono queste crepe, questo inquilino, nella parte sopra dove esiste il tetto, si è preso la libertà, senza permessi e senza chiedere a noi coinquilini, di togliere parte delle tegole e costruirsi una bella veranda grande per vedere il panorama sui tetti! Dice che parte di quel tetto glielo ha lasciato il nonno in testamento. Ad ogni modo questo ha creato peso sul tetto. Le chiedo come devo comportarmi. Tra l'altro, posso vendere in futuro questo appartamento se c'è in corso una lite del genere?

 

I.

 

La lettrice non poteva indebolire il muro portante dell'edificio. A stabilire, comunque, se le crepe manifestatesi nella soprastante abitazione siano state o meno  provocate da questo intervento sarà un perito nominato dal giudice. Se il testamento di cui parla il vicino non risultava trascritto nei registri immobiliari dell'Agenzia del Territorio quando la lettrice ha acquistato l'appartamento, la clausola in esso contenuta non è a lei opponibile. L'appartamento può essere venduto anche nel caso in cui vi sia una causa pendente; sta ai contraenti accordarsi su chi dovrà farsi carico delle eventuali spese di lite.

 

EDIFICIO FATISCENTE

 

Ho messo in vendita il mio appartamento in condominio. Purtroppo la maggioranza dei condomini è contraria a una evidente e urgente manutenzione sia del cortile (buchi nell'asfalto anche pericolosi ma soprattutto per le facciate ormai cadenti e fatiscenti). Pertanto tutti gli appartamenti (55) hanno perso circa il 40% per cento del valore. E' possibile da parte mia richiedere un risarcimento per la mancata possibilità di vendere al prezzo di mercato? Il mio appartamento è completamente ristrutturato e in perfette condizioni ma, purtroppo, invendibile.

 

O.

 

Se le condizioni dell’edificio sono tali da minacciare rovina, il condominio è obbligato  (art. 677 c.p.)  a provvedere ai lavori necessari a rimuovere il pericolo, pena la sanzione amministrativa da 150 a 929 euro (arresto  fino a sei mesi o ammenda non inferiore a 309 euro se vi è pericolo per le persone). In mancanza di questo presupposto l’effettuazione dei  lavori è a discrezione dell’assemblea. Naturalmente in caso di danno alle persone causato, per esempio, da un’insidia presente nel  cortile o dalla caduta di un frammento d’intonaco, responsabile è il condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c.

 

DIVISORE TERRAZZO

 

Devo acquistare una casa ma c’è un problema: il divisore del terrazzo. La casa è al primo piano, ha un terrazzo che confina con un altro terrazzo, ma il divisore in vetro opaco mi chiude la visuale e la luce e ho la sensazione di essere chiusa in una gabbia. Ho proposto con gentilezza  al vicino di terrazzo di sostituire il divisore con uno trasparente che consenta il passaggio della luce e maggiore visibilità,  ma non ne vuole sapere, perché non gradisce essere visto; però tutti i condomini dei piani superiori , quando si affacciano dalle loro finestre e balconi lo possono vedere!  Come si può risolvere il problema?

 

L. M.

 

Poiché il divisore opaco preesisteva all'acquisto dell'appartamento da parte del lettore, questi non può pretendere di sostituirlo con uno trasparente senza il consenso del confinante.

 

ALLARGAMENTO PORTA AUTORIMESSA

 

Dopo aver acquistato un appartamento con garage privato in un condominio costruito oltre 30 anni fa, mi sono reso conto che nonostante all'interno ci stia comodamente qualunque automobile, il portone d'ingresso è un po' strettino e praticamente auto di categorie medio-grandi non ci passano. Ho chiesto il parere di un muratore il quale, dopo aver visionato il garage, mi ha detto che può risolvermi il problema senza dare danni "strutturali" al condominio semplicemente "tagliando" il muro per dieci centimetri a un lato dell'entrata del garage e sostituendo il portone d'accesso con uno identico nella forma e nel disegno al precedenta ma più largo. La mia domanda è questa: per fare il tutto ho bisogno di qualche permesso comunale e dell'autorizzazione dell'amministratore del condominio?

 

G.

 

La riduzione della consistenza originaria del muro maestro, con conseguente inglobamento nella propria unità immobiliare del vuoto così ricavato, non è consentita perché comporterebbe l'attrazione di parte del bene comune nella proprietà individuale di un condomino, a danno degli altri, cui viene preclusa la possibilità di fare pari uso di questa parte comune dell'edificio (Cass. 9/3/2006, n. 5085).

 

AMMINISTRATORE E RIPARTIZIONE SPESE

 

L’amministratore del condominio ha l’abitudine di ripartire alcune spese in parti uguali anziché in millesimi. Ogni anno quando presenta il consuntivo delle spese gli contesto questo fatto perché non è giusto fare pagare la spesa di un lavoro in parti uguali a me che ho 31 millesimi (l'appartamento più piccolo del condominio) e ad un altro condomino che ha 73 mm o 98 mm la stessa cifra! Nel nostro regolamento di condominio non si parla di suddivisione in parti uguali ma in mm di proprietà o di scale ma tutte le volte lui sembra cadere dalle nuvole!

Inoltre ad un condomino che possiede sia un appartamento che un negozio fa pagare le spese solo per l’appartamento, mentre per il negozio mi sono accorta che per ben dieci anni non ha fatto pagare nulla! A mio parere, a parte per la convocazione di assemblea e per il recapito del verbale di assemblea che ne riceve solo uno, per tutte le altre spese (lettura contatore acqua, spese benzina, mod. 770, F24, spese telefoniche, interessi passivi banca) dovrebbe addebitare le spese sia ai condomini che ai negozi in base ai millesimi di proprietà, ma ogni volta nascono discussioni. Cosa devo dire all’amministratore per risolvere in maniera civile ma definitiva questa incresciosa situazione?

 

L.

 

Il primo comma dell’art. 1123 c.c. stabilisce che le spese comuni devono essere ripartite fra i condomini (compresi i proprietari di negozi, ad eccezione dei servizi cui non abbiano accesso) in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Se l’amministratore disattende questo principio basilare della vita condominiale è forse il caso di chiedergli d’inserire fra i punti all’ordine del giorno della prossima assemblea la sua sostituzione.

 

CONDOMINO MOROSO E INFILTRAZIONI DI UMIDITA'

 

Prima che i condomini del palazzo in cui abito si espongano a spese legali enormi, ma anche a spese di ristrutturazione insostenibili in questo momento di particolare crisi economica ( alcuni dei condomini lavorano in proprio o sono pensionati), vorrei sottoporvi questo caso particolare, perché a mio parere è abbastanza inedito nel panorama giurico dell’amministrazione condominiale.

Il fatto:

Da qualche anno uno dei condomini (siamo in trentaquattro proprietari in un palazzo di sei piani, sette, con le mansarde) non paga le spese ordinarie e la morosità di questo condomino è diventata molto pesante per tutti noi. Molti dei condomini hanno aperto ancora il mutuo, la stragrande maggioranza sta pagando prezzi elevati per la ristrutturazione tecnologica degli impianti di riscaldamento, e a tutto questo si deve aggiungere che l’amministrazione non può continuare a sostenere spese per nostro conto, o premere ancora a lungo sui fornitori in attesa che la situazione si normalizzi. L’amministrazione dopo ripetute insistenze ha deciso di chiedere l’ingiunzioine in tribunale del condomino moroso. Il condomino moroso, ha sollevato dopo alcuni anni  una eccezione affermando che la decisione di non pagare le rate era scaturita dal fatto che nell’appartamento di propria pertinenza erano apparse muffe, e che l’umidità avrebbe loro causato danni alla salute e tutto per colpa dell’inadempienza dell’amministratore  che non avrebbe ottemperato immediatamente ad un danno riparabile a suo tempo.

Dopo aver vagliato il caso, il giudice ha chiamato l’amministratore e gli ha chiesto di riunire i condomini in assemblea per proporre  loro una ristrutturazione dell’immobile (tutto l’immobile) affinchè si provvedesse alla coibentazione di tutti gli appartamenti attuando una specie di “cappotto” per tutta la facciata esterna. In questo è stato sostenuto anche da una delle tante unioni consumatori. Il giudice in buona sostanza ha accettato la causa del condomino moroso avverso a tutti i condomini.

Intanto abbiamo risposto negativamente a tale iniziativa del giudice, ed in assemblea abbiamo ribadito il nostro no ad una tale soluzione che ci imporrebbe una spesa per lavori che varia dai 250 mila ai 450 mila €, inoltre ci iscriveremo tutti quanti ad una associazione di consumatori alla quale ci rivolgeremo, e con la quale vogliamo che risalti la contraddizione tra associazione che vuole difendere il solo diritto a non pagare le spese ordinarie, e associazioni che invece difendono intanto chi ha sempre pagato ed onorato la propria firma, ma soprattutto ha sempre cercato di risolvere i propri problemi del proprio appartamento in autonomia (in perfetta autonomia). Da notare che il sottoscritto ha già deciso di farsi assistere anche da un collegio di legali pur di vedere salvaguardata la possibilità di scegliere con altri le giuste ristrutturazioni da adottare, ed in particolare di non sottostare a vessazioni arroganti quanto pretestuose.

C’è da dire che quando abbiamo acquistato l’appartamento, all’inizio degli anni '90, noi abbiamo acquistato un immobile degli anni '70, con caratteristiche proprie degli anni '70. Quindi nel tempo abbiamo dovuto effettuare vari interventi: sulle caldaie a gasolio, trasformandole in caldaie a gas, sugli ascensori, ristrutturandoli completamente, sulle facciate e sugli infissi per i quali abbiamo quasi tutti cambiato le vecchie strutture in ferro.

Ma per quanto riguarda la coibenza, questo è un problema che non tocca la stragrande maggioranza dei condomini ad eccezione di alcuni appartamenti ai piani bassi che risentono di una maggiore differenza di temperatura rispetto ad altri appartamenti e che quindi proprio quegli appartamenti andrebbero ristrutturati dai proprietari e non da terzi, e soprattutto non da noi condomini. Non credo che sia giusto infliggere a tutte le altre famiglie oneri palesementi gravi e oltremodo onerosi e tutto per tutelare il diritto a non pagare le spese ordinarie, anzi per dirla con estrema franchezza per pagare il mutuo facendo ricadere sugli altri gli oneri delle spese condominiali. Noi siamo disposti in un patto di ferro ad andare a tutti e tre i gradi del processo.

Il quesito:

Posso avere un consiglio? Non pensa che il giudice sia stato troppo ligio nell'applicare l’art.1117 che concerne proprio le muffe, ma quando è acclarato che queste siano proprio infestanti l’intera struttura? Inoltre, vorrei chiedere se in questi casi il condomino moroso che ci chiama in giudizio non avrebbe dovuto versare in un conto corrente infruttifero presso una banca una quota a garanzia della sua azione legale, come atto di estrema buona fede.

 

A.

 

Il condomino moroso ha diritto a che le infiltrazioni di umidità, se provenienti da una parte comune dell’edificio, vengano rimosse a cura e spese del condominio, lui compreso, anche se ciò comporta una spesa non indifferente. Stando a Cass. 26/11/1996, n. 10492, dubitiamo però che il condomino possa eccepire al condominio il principio inadimplenti non est adimplendum, escluso da questa sentenza con riferimento al condomino che voglia  esimersi dal pagare la spesa per il riscaldamento centralizzato eccependo la mancata o insufficiente erogazione del servizio. Da quanto scrive il lettore si deduce che il giudice non ha dato ragione al condomino moroso ma ha cercato di trovare una soluzione concordata fra le parti.

 

ASCENSORE INSTALLATO A CURA E SPESE DI ALCUNI CONDOMINI

 

Sono disabile al 100% art. inferiori. Dopo 20 anni di discussioni abbiamo finalmente installato grazie al sottoscritto l'ascensore dal piano terra sino al terzo piano; i piani sono di circa 4,30 cadauno e da dicembre 2009 è entrato in funzione. La mia quota doveva essere di 3.500 euro ma dato che due proprietari del primo piano hanno una quota di millesimi molto alta sono stato imbrogliato da un altro condomino che mi ha convinto a mettere altre 3.000 euro io e 3.000 lui per far fronte all'importo gravoso dei due. Ho accettato, il problema non é questo, bensì l'inquilina del secondo piano: le hanno dato la chiave dell'ascensore. Ma siamo 12 e lei è una dei sei che non hanno aderito alla spesa: spalleggiata da altri inquilini ogni tanto prende l'ascensore e non vuole pagare la sua parte. Io pago ormai 80 euro di condominio (prima era 49 euro). Esiste una norma che obbliga l'amministratore a far rispettare il divieto di far prendere l'ascensore. Si può denunciare lui o la persona che non ha aderito e ha la chiave?

 

B. - Bari

 

Il condomino che, ai sensi dell’art. 1121 c.c., non abbia partecipato alle spese richieste dall’installazione dell’ascensore, non può usufruirne, trattandosi d’impianto suscettibile di utilizzazione separata. Il lettore può diffidare l’amministratore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento a farsi restituire la chiave dal condomino che non aveva titolo per riceverla, rivolgendosi al giudice qualora la richiesta dovesse essere disattesa.

 

RIPARTIZIONE SPESE INFILTRAZIONI DA IMPIANTO FOGNARIO

 

Il mio appartamento ha un giardino attraversato da una fogna (servitù di passaggio) del vicino condominio, la quale prosegue sotto il mio appartamento per raggiungere la fogna comunale. Da circa due anni siamo stati citati da un altro condominio (di livello sottostante al nostro e addossato in parte al mio giardino) e poi condannati per aver provocato danni da infiltrazioni dovute a microlesioni presenti nella struttura fognaria. In questa rete fognaria io "immetto" solo una grondaia da un lato e dall'altro l'acqua dalla mia grondaia scorre all'esterno fino a un tombino che va poi in fogna. Il condominio è di 13 condomini, i quali pagheranno danni per una quota e mezzo ognuno poichè utilizzano in toto la fogna per acque bianche e nere. Mi è stata attribuita mezza quota di partecipazione alle spese poichè ho solo le grondaie. Mi chiedo se questa ripartizione sia giusta visto che il mio unico scarico è di acque bianche e per un tetto di (massimo) dieci metri quadri.

 

P. - Pozzuoli (NA)

 

La scelta di chiamare il lettore a contribuire alla spesa in ragione di mezza quota, rispetto agli altri condomini tenuti a farsi carico di una quota e mezzo, appare corretta ai sensi del secondo comma dell'art. 1123 c.c. La congruità di questa soluzione può essere verificata attraverso un tecnico.

 

 

RIFACIMENTO COPERTURA AUTORIMESSE

 

Sono proprietario di un garage a Firenze al piano terra, terra tetto. Accanto al mio ci sono altri due garages uno a destra e uno a sinistra in totale tre garages, in orizzontale sempre terra tetto. La copertura dei garage (ogni garage ha superficie differente in mq) è una terrazza / lastrico solare con fioriere e gazebo di proprieta ed uso esclusivo di un singolo proprietario di una abitazione al primo piano (di una palazzina di due piani) che vi accede dalla sua porta finestra. La terrazza in oggetto è totalmente fuori dalla copertura del tetto della palazzina di due piani (abitazioni). Ci sono infiltrazioni: deve essere smontata la pavimentazione e rifatta la guaina impermeabilizzante. Come vengono ripartite le spese? Io so che vanno ripartite così (1125 c.c.): il 50% del totale dei mq terrazza a carico del  proprietario della terrazza/lastrico soprastante; il 50% rimanente a carico dei proprietari di sotto risuddiviso poi in base alle dimensioni dei singoli garage. Questo per quanto riguarda rimozione mattonelle, rimozione massettto, posa rete elettrosaldata, posa guaina impermeabilizzante, rifacimento massetto. Per quanto riguarda invece la posa delle mattonelle è 100% a  carico del proprietario terrazza, invece per quanto riguarda il soffitto dei garages è 100% a carico dei singoli proprietari dei garages per i mq del proprio soffitto. E' corretto?

 

M. - Firenze

 

Il criterio segnalato dal lettore è corretto stando a  Cass. 14/9/2005, n. 18194, anche se siamo dell'avviso che andrebbe applicato l'art. 1126 c.c., che regola la ripartizione delle spese dei lastrici solari di uso esclusivo: un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico ed i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura, da suddividere fra questi in proporzione ai millesimi di proprietà (cfr. Cass. 15/7/2003, n. 11029, App. Bologna 21/4/1998 e Trib. Udine 1/9/2004). Non convince, infatti, l'adozione di un criterio di ripartizione della spesa diverso a seconda che il lastrico solare di uso esclusivo funga da copertura alle unità immobiliari ubicate nell'edificio (art. 1126 c.c.) o non piuttosto alle autorimesse da questo separate (art. 1125 c.c. applicato per analogia nella richiamata sentenza).

 

 

AMMINISTRATORE INDIFFERENTE E BARRIERE ARCHITETTONICHE

 

Sono un ragazzo sulla sedia a rotelle: devo fare una rampa vicino al balcone del condominio dove abito al 1° piano. Ho mandato una lettera all'amministratore, il 22 febbraio, con la richiesta di un’assemblea straordinaria, ma ad oggi ancora niente. Posso costruire lo stesso la mia rampa senza dover fare l’assemblea?

 

G.

 

Il secondo comma dell’art. 2 della L. 9/1/1989, n. 13, stabilisce che, qualora il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, la delibera avente per oggetto l’innovazione finalizzata al superamento delle barriere architettoniche,  il portatore di handicap, o chi ne esercita la tutela o la potestà, può installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili, e può anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso all’edificio, agli ascensori e alla rampa dei garages. Il tutto, però, nel rispetto del secondo comma dell’art. 1120 c.c. e del terzo comma dell’art. 1121 c.c.; l’innovazione, cioè, non deve recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, né alterarne il decoro architettonico o renderne talune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Inoltre gli altri condomini e i loro eredi o aventi causa possono, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera, spese attualizzate al valore della moneta. Nel caso di specie, vista la scarsa sensibilità dell’amministratore, consigliamo al lettore di rivolgersi direttamente ai condomini per farsi autorizzare per iscritto alla costruzione della rampa, ad evitare possibili contestazioni.

 

ANTENNA E SERVITU' DI PASSAGGIO

 

Dovrei cambiare l'antenna tv ma l'unica via d'accesso al tetto ce l'ha il mio vicino (sono due proprietà private con il tetto comunicante). Come posso fare? C'è una norma che può aiutarmi?

 

A. M.

 

La Corte d'Appello di Milano, con sentenza del 30/6/1995, ha stabilito che il proprietario è tenuto a consentire il passaggio, attraverso il proprio appartamento, del personale incaricato di collocare o riparare cavi e antenne situati sul tetto o sul lastrico solare; ciò, però, a condizione che l'intervento non sia altrimenti possibile, ancorché più costoso.

 

LAVORI STRAORDINARI E VENDITA DELL’APPARTAMENTO

 

Il vecchio proprietario ha approvato spese straordinarie con gara e approvazione di preventivo, dopo poco ha venduto l'appartamento. Dopo 2 anni i lavori non sono ancora iniziati e la ditta vincitrice chiede un aumento. Dopo un altro anno in un'altra assemblea i condomini decidono di chiedere un preventivo nuovo ad una sola impresa (che non aveva partecipato alla prima gara) e sono concordi di far fare i lavori a questa nuova impresa con importo diverso anzi maggiorato anche senza gara (presente il nuovo proprietario che approva).

Durante i lavori si aggiornano prezzi con diversi aumenti. La mia domanda è: il primo proprietario che ormai aveva venduto è comunque responsabile della prima delibera e quindi approvazione anche se l'impresa da lui scelta non ha eseguito i lavori e gli importi da lui accordati e accettati sono variati in aumento?

 

M. C.

 

La Cassazione (sentenze n. 22034 del 2/9/2008 e n. 23345 del 9/9/2008) ha stabilito che l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse; pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento è chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata. Nel caso di specie, se la delibera adottata quando era condomino il venditore è stata superata da una successiva delibera alla quale abbia preso parte il nuovo proprietario, è questi a doversi fare carico della spesa.

 

AMMINISTRATORE E CITAZIONE

 

Vorrei sapere se un "Atto di citazione a norma dell'art. 1133 c.c. e dell'art. 1137 c.c." (con il quale, fra le altre cose, si contesta all'amministratore di avere sottoscritto un contratto di appalto per lavori superiori ai 150.000,00 euro e di avere emesso le rate di spesa, con relativa ripartizione, senza che nessuna assemblea condominiale li abbia mai approvati), ha un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore e, quindi debba darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (in questo caso quali sono i tempi di attuazione), oppure rientra fra le sue attribuzioni (art. 1131 c.c.).

 

A.

 

L’amministratore non può, senza autorizzazione dell’assemblea, sottoscrivere un contratto di appalto dell’importo indicato, perché così facendo esorbita dalle attribuzioni elencate nell’art. 1130 c.c. Ne consegue che, al ricevimento di un atto di citazione col quale gli si contesta la circostanza, è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini, pena la revoca dell’incarico e il risarcimento del danno, a norma del terzo e del quarto comma dell’art. 1131 c.c.

 

TRASFORMAZIONE DEL SOTTOTETTO IN ABITAZIONE

 

Sto per acquistare la casa dei nonni in centro storico. Nell'abitazione c'è una botola dalla quale si accede al tetto in tegole. Diversi anni fa, per un corto circuito, il tetto in perline si bruciò e i nonni fecero il tetto in soletta di cemento abbassandolo di un metro. La domanda è: potrò rendere abitabile a mie spese il sottotetto senza che nessuno si opponga? L'abitazione è una parte di una villa antica a forma di cavallo ad un piano.

 

F.

 

Per trasformare un sottotetto in abitazione, a parte l’obbligo di munirsi del permesso di costruire e dell'eventuale nulla-osta della Soprintendenza ai monumenti considerato il tipo di costruzione, è necessario assicurarsi il consenso di tutti gli altri condomini (Cass. 26/10/1994, n. 8777). Il Tribunale di Piacenza, invece (sentenza del 2/2/1995), ha stabilito che, in mancanza di un divieto contenuto nel regolamento o altrimenti intervenuto fra i condomini, questi possono opporsi alla trasformazione solo quando abbiano a lamentare pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell'edificio, o comunque danni che potrebbero conseguire dal concreto svolgimento delle attività inerenti alla nuova destinazione. La Cassazione, infine, con sentenza n. 11688 del 16/10/1999  ha ritenuto non consentita la trasformazione del sottotetto in abitazione in presenza di un regolamento che vietava di eseguire qualsiasi intervento che potesse interessare la struttura organica, la stabilità e l’aspetto dell’immobile. Consigliabile comunque acquisire il consenso di tutti gli altri condomini.

 

RIFACIMENTO BALCONI

 

Nel palazzo dove abito, due condomini hanno rifatto i balconi nuovi in quanto danneggiati. Per quanto riguarda le nuove piastrelle, hanno deciso il loro colore senza interpellare gli altri condomini che le hanno di diverso colore. Ora, dovendo il sottoscritto rifare i balconi di mia proprieta, chiedo se posso mettere piastrelle di diverso colore rispetto agli altri due condomini.

 

F. B. - Jesi (Ancona)

 

Se le piastrelle sono visibili dall’esterno è consigliabile uniformarsi al modello e al colore di quelle preesistenti, ad evitare contestazioni sotto il profilo dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

 

CANE E SERVITU’ DI PASSAGGIO

 

Io e mio fratello possediamo una abitazione, con un piccolo terreno intorno, dove una mia parente ha diritto di passaggio per poter arrivare al cancello della sua abitazione posto sul confine. Possiedo un bellissimo cane di taglia grossa ma non pericoloso (Alaskan Malamute). Chiedo: posso recintare la mia proprietà, applicando un cancello sul confine e dando ovviamente anche le chiavi alla mia parente, in modo da lasciare libero il cane, in quanto la proprietà è mia e di mio fratello? Altrimenti sono costretto a vendere il cane, in quanto la situazione è diventata insostenibile.

 

D.

 

La soluzione di recintare il terreno e consegnare una copia della chiave del cancello a chi esercita la servitù di passaggio è legittima. Se però questi ha timore del cane, ancorché mansueto, e lanimale è rimasto finora legato, affinché  possa essere lasciato libero di circolare nel terreno occorre il consenso di chi ha il diritto di esercitare la servitù; il secondo comma dellart. 1067 c.c., infatti, stabilisce  che  il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire lesercizio della servitù o a renderlo più incomodo.

 

CALDAIA CONDOMINIALE E LASTRICO SOLARE PRIVATO

 

I condomini potrebbero montare la caldaia per il riscaldamento condominiale sulla terrazza sopra il mio appartamento che è il lastrico solare ma è di mia proprietà e ad uso esclusivo? Si accede sia dalle scale condominiali sia da una botola dal mio appartamento.

 

M. Z.

 

   Il collocamento della caldaia sul lastrico solare di cui sia proprietario esclusivo un condomino richiede il consenso di questi.

 

GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI DI ACQUA

 

C'è un'infiltrazione d’acqua dal giardino privato al box sottostante. Il regolamento di condominio parla di sottosuolo come proprietà comune. Vale anche per il sottosuolo del giardino privato? Come vengono ripartite le spese dei danni causati ai box?

 

F.

 

   Si applica lart. 1125 c.c., che regola la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ponendo a carico del proprietario del  piano di calpestio le spese da questo richieste (per es. impermeabilizzazione), e a carico del proprietario del sottostante box le spese riguardanti lintonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto (Cass. 14/9/2005, n. 18194).

 

 

CONTENITORI RIFIUTI E DISTANZA LEGALE

 

Sono un'inquilina in affitto a piano terra, in un condominio nella città di Torino. Nella mia zona, come anche nelle altre zone della città (dove è già stato fatto) si stanno eliminando i cassonetti dalla strada per mettere le pattumiere con la raccolta differenziata. Della parte di palazzina con tre scale dove abito è un cortile dove si trova anche una officina di riparazione dei motocicli (però è chiusa). La prima volta, le pattumiere sono state messe vicino ai muri di questa officina poi sono state messi  proprio sotto il mio balcone. La mia domanda è: dove è scritto a che distanza dalle finestre degli inquilini devono stare le pattumiere per la raccolta differenziata? E quale è questa distanza?

 

A. B.

 

Il lettore può informarsi in Comune o presso il gestore del servizio se vi è un regolamento che stabilisce una distanza minima dei contenitori dei rifiuti dalle abitazioni. In mancanza, per quelli destinati alla raccolta dei rifiuti indifferenziati può riferirsi all’art. 890 c.c. in materia di depositi nocivi o pericolosi, che stabilisce una distanza necessaria a preservare il fondo da ogni danno alla solidità, alla salubrità e alla sicurezza. Deve però dimostrare, attraverso una perizia dell’Azienda Sanitaria Locale o dell’Agenzia Regionale Protezione Ambiente, che la  presenza dei contenitori a ridosso dell’abitazione costituisce un pericolo per l’igiene, soprattutto nei mesi caldi. In ogni caso, se le esalazioni provenienti dai contenitori superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., dimostrando la circostanza si può pretendere il rispetto di questa norma.

 

LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE E RISARCIMENTO DANNI

 

Sono proprietaria di un piccolo appartamento nel centro storico in zona collinare adatto a trascorrerci le vacanze e i fine settimana. E’ situato a livello strada (5 scalini in tutto). A giugno dello scorso anno (2009) i proprietari dell’appartamento del piano superiore, con ingrasso indipendente, hanno iniziato i lavori di ristrutturazione e scoperchiato il tetto per rifarne uno nuovo alzando i muri perimetrali di 75 centimetri. Per 40 giorni l’immobile è rimasto senza tetto e privo di qualsiasi copertura. Ci sono state copiose piogge (2-3 episodi nel mese) e il mio appartamento è stato letteralmente allagato. Pioggia a cascata hanno rovinato muri, mobili divani, letti… Intervento dei Vigili, dell’Ufficio Tecnico, avvocato, tribunale… Il tutto nella più completa indifferenza dei proprietari. Il tetto ora è coperto ma i lavori sono stati sospesi perchè abusivi. Dopo 8 mesi siamo in possesso della perizia del CTU nominato dal Tribunale. Risultano 8000 euro di danni oltre le spese per mancato utilizzo del bene. Che fare a questo punto? Sono pessimista perché credo che sarà difficile trovare un accordo. Se decidiamo di procedere per le vie legali sicuramente non potrò utilizzare la mia casetta (ristrutturata con enormi sacrifici nel 2008!) per chissà quanti anni. Posso effettuare i lavori di risistemazione nei limiti previsti dalla perizia del CTU e chiedere in sede legale il risarcimento dei danni e il relativo rimborso delle spese?

 

M. D.

 

Se i lavori necessari a rendere di nuovo abitabile l’appartamento coincidono con quelli di cui alla consulenza tecnica d’ufficio disposta dal Tribunale (presumibilmente nell’ambito di un accertamento tecnico preventivo

sollecitato dal  lettore), questi può darvi corso, avendo cura di conservare le ricevute di pagamento, debitamente quietanzate, relative ai materiali e alla manodopera occorrenti alla  loro esecuzione, in modo da potersene giovare in sede di giudizio di merito finalizzato all’ottenimento del risarcimento del danno. In ogni caso sentire prima l’avvocato che lo ha assistito, per verificare che non vi siano controindicazioni.

 

SUPERCONDOMINIO E DECORO ARCHITETTONICO

 

Sono possessore di una villa bifamigliare facente parte di un complesso denominato "supercondominio" in cui sono presenti quattro ville singole e altre ville a schiera. Avrei il desiderio di chiudere una veranda apportando cosi un aumento del 20% di volumetria alla mia abitazione. Il comune mi dice che per quanto riguarda il "piano casa" non ci dovrebbero essere problemi. Devo chiedere una riunione condominiale ed ottenere il consenso della maggioranza?

 

A. C. - Sedriano (MI)

 

Una vecchia sentenza della  Cassazione (n. 255 del 13/1/1983) ha stabilito che il concetto di decoro architettonico opera soltanto nei confronti dei partecipanti al condominio e non è quindi opponibile dai terzi. Pertanto, se il lettore è proprietario di entrambe le unità immobiliari costituenti la villa e non vi è un regolamento contrattuale del supercondominio che subordina all’autorizzazione dell’assemblea l’intervento che  ha intenzione di condurre sulla propria costruzione, non vi sono controindicazioni a che lo ponga in essere, a parte munirsi delle previste autorizzazioni amministrative.

 

IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE

 

Vorrei porre alla sua attenzione un quesito sulla convocazione di assemblea straordinaria per rifacimento facciate.

Da oltre due anni l'amministratore, dopo aver ricevuto denuncia dal Comune dove risiedo per lo smantellamento o la copertura dell'Eternit sul tetto del palazzo in cui vivo, ha proposto di far effetturare un preventivo anche per il rifacimento delle facciate che non risultano a mio avviso di importanza prioritaria.

Alcuni condomini tra cui il sottoscritto hanno proposto di far preparare due preventivi, visto il costo non irrisorrio per il rifacimento delle facciate, il primo per il tetto ed il secondo includendo anche il lavoro di facciata. Faccio presente che questa voce nel verbale di assemblea è stata omessa anche se l'amministratore ha anche affermato nell'ultima assemblea straordinaria, tenutasi l'altro ieri di ricordare questo punto.

Faccio presente anche che le convocazioni delle assemblee avvenivano per lettera semplice imbucata nella casella della posta a volte anche solo due giorni prima dell'assemblee.

E' stata nominata una commissione lavori per poter esaminare e discutere i vari preventivi che si presentavano, ma diverse volte alcuni membri non sono stati convocati e siamo così giunti al punto di avere approvato, non si sà da chi, un preventivo di una ditta non ben specificata; non si aveva un riparto delle spese di competenza delle singole famiglie e sembra sia stato concesso un mutuo sull'intero importo dei lavori mentre alcune famiglie non hanno necessità di richiedere un mutuo. Tutto ciò è stato messo in evidenza nell'ultima assemblea e dopo diversi scontri verbali con alcuni membri della "commissione" si è giunti al punto di rimandare l'assemblea a data da destinarsi dopo avere in mano tutto il materiale richiesto.

Le chiedo: possiamo invalidare le assemblee in quanto non sono mai state convocate con raccomanta a.r. o raccomantata a mani? Possiamo impugnare i verbali di assemblea avendo scoperto che alcuni punti sono stati omessi?  

 

A. A.

 

Il terzo comma dell'art. 1137 c.c. stabilisce che l'impugnazione delle delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento del condominio dev'essere proposta, pena decadenza, entro trenta giorni, decorrenti: dalla data della delibera per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti. Quanto alla forma, il secondo comma dello stesso articolo dispone che l'impugnazione dev'essere proposta davanti all'Autorità Giudiziaria: non è sufficiente, quindi, una semplice lettera raccomandata.

 

AGGRAVAMENTO SERVITU'

 

Nel 1956 viene redatto da alcuni costruttori e conseguentemente proprietari di fondi, un regolamento di consorzio strada (consorzio di fatto) La strada in questione porta a 5 palazzi. Uno di questi non ha proprietà privata sulla strada, uno ne ha una irrisoria porzione, e tre di questi ne hanno alcune strisce. Tutte le proprietà private dei rispettivi palazzi risultano gravate da servitù, carrabile, camionabile e pedonale verso gli altri. Tutti posteggiano ed alcuni ritengono di farlo non tanto per l'accordo su "un uso regolamentato" di una strada che non dovrebbe contenere posteggi nel rispetto della servitù, ma in quanto proprietari di una parte della stessa.  Dunque: noi posteggiamo perchè siamo proprietari di una porzione, e, tutto sommato manteniamo il rispetto della servitù. Certo le auto continuano a passare, ma un camion no. Ora chi ha ragione? Se la servitù rimane "sacrificata" ma attiva si può posteggiare sulla propria proprietà privata o si posteggia tutti in quanto consorziati e quindi partecipanti in termini economici anche alla manutenzione della stessa. Per cui i posteggi vengono "tollerati con accordo comune" non per diritto ma per uso e limitatamente ai millesimi di partecipazione al consorzio?

 

L. T.

 

L'art. 1137 c.c. stabilisce che  le delibere contrarie alla legge o al regolamento del condominio devono essere impugnate entro trenta giorni, decorrenti: dalla data della delibera per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Quanto alla forma dell'impugnazione, lo stesso articolo stabilisce che essa va proposta davanti all'Autorità Giudiziaria: non è sufficiente, quindi, una semplice lettera raccomandata.

 

DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESA

 

Siamo tre fratelli. Abbiamo ereditato una casa privata di tre piani costruita negli anni '70: un piano a testa. Vorrei staccarmi dal sistema di riscaldamento a gasolio a colonna (non autonomo ed obsoleto) con un nuovo impianto a metano. Secondo la legge e le normative correnti, chi desidera fare lo stesso lavoro, deve contribuire alla manutenzione dell'impianto esistente, ma si dice anche che dovrebbe pagare anche una parte di spesa del gasolio: questo anche in una casa come descritta?

 

A. D. V.

 

La Cassazione, con sentenza n. 10214 del 20/11/1996, ha stabilito che il condomino  che abbia distaccato il proprio appartamento dall'impianto centralizzato di riscaldamento, mentre non può esimersi dal contribuire alle spese richieste dalla conservazione dell'impianto stesso, non è tenuto a contribuire alle spese inerenti al suo uso (nel caso di specie quelle occorrenti all'acquisto del gasolio); egli deve però farsi carico dell'eventuale maggiore spesa sostenuta pro quota dagli altri condomini rispetto al periodo anteriore al distacco: circostanza, questa, che può essere accertata da un tecnico.

 

VANO CALDAIA DISMESSO

 

Una settimana fa l'assemblea del mio condominio ha deliberato di chiudere a chiave un locale (una volta adibito a centrale termica) evitando così l'accesso a chiunque. Premetto che il condominio ha nominato l'amministratore circa un anno fa e che nel regolamento contrattuale (risalente a cica vent'anni fa) è esplicitamente evidenziato il divieto di limitare l'uso delle parti comuni ai condomini. La delibera è valida? Se no, cosa posso fare e a chi devo rivolgermi per far rispettare il mio diritto (eventuale)?

 

P. M.

 

L'assemblea non può sottrarre a un condomino l'uso di una parte comune dell'edificio senza il suo consenso. Nel caso di specie, però, si tratta di un locale al quale, prima della dismissione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, il condomino non aveva presumibilmente accesso: la relativa chiave, infatti, sarà stata in dotazione al responsabile dell'impianto stesso. E' ipotizzabile che l'assemblea abbia deliberato la chiusura del locale per motivi di sicurezza o per l'impossibilità di una sua conveniente utilizzazione da parte di tutti i condomini, neppure attraverso l'istituzione di turni. Se il lettore è interessato all'uso del locale può proporre al condominio di stipulare un contratto di locazione.

 

RISARCIMENTO E PRESCRIZIONE

 

Nel 1998 nel mio appartamento ho subito danni causati da infiltrazione d'acqua, cessati dopo il rifacimento del rivestimento esterno. Nell'ottobre 2003 l'assemblea "autorizza l'amministratore a provvedere" alla liquidazione dei danni patiti. A precisa domanda del perché la delibera non era stata eseguita, nell'ottobre 2004 l'amministratore risponde che ciò è "avvenuto per evitare un possibile contenzioso con alcuni condomini che già hanno manifestato il loro dissenso". Non ho mai rinunciato al risarcimento danni: ora cosa posso fare? Sono ancora in tempo a richiederli e con quale procedura oppure c'è un limite temporale, passato il quale ogni risarcimento decade?

 

via e-mail

 

L'art. 2947 c.c. stabilisce che il diritto al risarcimento del danno da fatto illecito (art. 2043 c.c.) si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato. Il diritto del lettore è pertanto prescritto, a meno che non abbia provveduto ad interrompere  la prescrizione prima che scadesse, e più d'una volta considerato il tempo trascorso, in una delle forme previste dall'art. 2943 c.c.

 

POTATURA ALBERI DI PROPRIETA' PRIVATA

 

Pur avendo letto su “il diritto di tutti” che l’argomento di cui all’oggetto l’ha in parte trattato, vorrei rivolgerle, per completezza, ulteriori quesiti. In riunione condominiale è stato riportato che, in base alla sentenza della Corte di Cassazione n. 3666 dell’aprile del 1994, per le spese di potatura degli alberi di alto fusto (pini) che esistono sul suolo di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini per effetto del decoro dell’intero edificio. Da quanto appreso vorrei porle quattro quesiti:

1) se è vero che i condomini non “proprietari” degli alberi debbono contribuire alle spese di potatura degli stessi;

2) nel caso fosse affermativo il primo punto, in quale misura;

3) se i condomini non “proprietari” degli alberi hanno anche delle responsabilità civili e/o penali nel caso in cui gli alberi di proprietà esclusiva di un condomino, causassero dei “danni” a cose e/o persone non dovuti a potatura, tipo problemi causati dalla caduta di pigne, problemi causati dallo sradicamento dell’albero o altro, producendo come detto, “danni” a terzi ;

4) Se ci sono state sentenze in “contrapposizione” a quella del 1994.

 

A. C.

 

Se gli alberi si trovano nel giardino di proprietà esclusiva di un condomino,  e sono funzionali al decoro dell'intero edificio, per cui la potatura avviene per soddisfare queste esigenze, gli altri condomini sono tenuti a contribuire alla spesa; l'esistenza di questo presupposto dev'essere provata dal condomino interessato a dividere la spesa con gli altri (Cass. 18/4/1994, n. 3666).  La spesa può essere ripartita fra i condomini seguendo il criterio dettato dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., ossia in base all'utilità da ciascuno ricavata dalla presenza degli alberi: una soluzione potrebbe essere quella di distribuire fra gli altri condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, la metà della spesa. La responsabilità per danni a terzi causati dagli alberi grava sul proprietario, in quanto custode degli stessi, ai sensi dell'art. 2051 c.c. Non risultano, sul punto, altri precedenti giurisprudenziali.

 

PONTEGGIO E PROPRIETA' PRIVATA

 

Possiedo un appartamento con terrazzo all'ultimo piano di un palazzo. Si dovranno a breve fare dei lavori per la rimozione dell'ethernit dal tetto. Mi chiedono di utilizzare il mio terrazzo per i ponteggi atti ai lavori dell'impresa. Avendo però io appena ristrutturato l'appartamento e pavimentato anche in tek il terrazzo, sono obbligato a concederne l'utilizzo all'impresa che effettuerà i lavori di rimozione ethernit o posso impedirlo?

 

M. C.

 

Il condominio ha il diritto di eseguire, in forza di propri legittimi deliberati, lavori d'interesse comune, ancorché comportanti il passaggio o la temporanea occupazione di beni di proprietà esclusiva di un condomino (nel caso di specie una terrazza); di conseguenza l'incomodo derivante a quest'ultimo dai lavori condominiali, in quanto diretta conseguenza dell'esercizio di un diritto, non è risarcibile (Trib. Napoli 16/2/1994).  Ovviamente, se si provoca un danno alla proprietà del condomino, questo è risarcibile ai sensi dell'art. 2043 c.c.

 

COSTRUZIONE VERANDA

 

Sono proprietario di un appartamento in montagna, al piano terra di un palazzo di due piani, con giardino di proprietà esclusiva. Dall'appartamento si accede al giardino grazie ad un balcone coperto, sempre di proprietà esclusiva. Per migliorare la tenuta termica dell'appartamento vorrei verandare il balcone con una struttura in PVC. Presumendo d'incontrare grandi difficoltà nel farmi autorizzare dall'Assemblea condominiale (per l'"invidia" dei vicini) chiedo se, essendoci già una veranda nel condominio - in posizione analoga alla mia, in origine abusiva, poi condonata - posso evitare di chiedere autorizzazione all'Assemblea e chiederla direttamente al Comune. C'è qualche indirizzo giurisprudenziali che conforta questa ipotesi?

 

G. M.

 

Il fatto che in precedenza sia stata costruita una veranda poi condonata non esclude che la nuova installazione possa alterare il decoro architettonico dell'edificio (Cass. 19/6/2009, n. 14455), per cui è consigliabile, prima di attivarsi presso il Comune per il rilascio del permesso di costruire, acquisire l'autorizzazione degli altri condomini, autorizzazione che potrebbe essere richiesta dallo stesso Comune per istruire la pratica.

 

ASSEMBLEA E APPARTAMENTO IN COMPROPRIETA'

 

Il mio quesito riguarda il tema: assemblea condominiale e maggioranze. Abbiamo un condominio composto da 8 unità abitative; io e i miei 4 fratelli abbiamo ereditato, pro quota, un appartamento. Nel dicembre 2009 è stata convocata un'assemblea condominiale in prima convocazione alle 5 del mattino ovviamente andata deserta, in seconda convocazione alle 17.00 dello stesso giorno. All'ordine del giorno: richiesta ripristino abusi edilizi; rispetto delle parti comuni ad uso esclusivo ed improprio di alcuni condomini; intervento per infiltrazioni in un locale di un condomino. Alla convocazione delle 17,00 (seconda convocazione) su 8 proprietari ben 5 non si sono presentati (coalizione tra i condomini che utilizzano a torto le parti comuni). L'amministratore ha detto che l'assemblea non era atta a deliberare per mancanza di maggioranza, poichè io ed i miei fratelli dovevamo rappresentare l'intero o personalmente o per delega scritta. La cosa mi ha lasciato alquanto perplesso, ritengo infatti che mio fratello in quella sede ha rappresentato il 100% della quota per delega verbale, e che pertanto la presenza di 3 condomini su 8, in seconda covocazione, validava l'assemblea... Potrebbe gentilmente fornirmi chiarimenti in merito, magari anche in relazione ai divesi interventi da discutere?

 

S. C.

 

Premesso che l'assemblea di seconda convocazione non può deliberare nello stesso giorno della prima, ma deve farlo in un giorno successivo, pena l'annullabilità delle relative delibere, queste richiedono, in seconda convocazione, il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell'edificio (terzo comma art. 1136 c.c.); quella richiesta, quindi, è una doppia maggioranza: di condomini e di quote. La Cassazione (sentenza n. 3634 del 28/6/1979) ha stabilito che, per gli affari di ordinaria amministrazione, la delega può essere conferita anche verbalmente, e che la prova dell'esistenza dell'oggetto e dei limiti del mandato può essere acquisita con ogni mezzo, anche per presunzioni (Cass. 14/7/1972, n. 2416). Se però il regolamento del condominio richiede che la delega da parte dei comproprietari dell'appartamento  venga conferita per iscritto, si è tenuti a rispettare questa forma.

 

INFILTRAZIONI DI ACQUA E UMIDITA'

 

Abito in una casetta indipendente separata da un'altra casetta confinante da un basso muretto in cemento con sopra una rete metallica. Faccio presente che il cortile della mia proprietà ha da sempre (almeno 40 anni) tutte le opportune pendenze per far defluire correttamente le acque piovane ed inoltre è da sempre completamente pavimentato in cemento con sopra pietre di luserna e pertanto non si verificano infiltrazioni d'acqua verso nessuno in nessuno modo. Preciso inoltre che i muri della mia casa distano dal muretto di divisione con questo vicino circa 1,5 metri mentre l'abitazione del vicino ne dista invece circa 5 metri. Fin quando il vicino invece aveva il cortile sterrato e in piano e senza nessun tombino (e così è stato da quarant'anni a sino a circa 7 anni fa, quando è subentrato un nuovo vicino), le acque piovane che cadevano sulla sua proprietà si "assorbivano" nel suo terreno senza dare problemi ma da quando è arrivato il nuovo vicino e ha fatto pavimentare il cortile mediante la posa di autobloccanti e dando, erroneamente secondo me, una minima pendenza verso l'esterno della sua casa, e cioè verso il muretto di separazione delle nostre proprietà, senza peraltro preoccuparsi di verificare che le acque piovane venissero correttamente smaltite, tant'è che non ha messo nessun tombino e neppure ha creato dei canali di scolo, nei muri perimetrali della mia casa, in corrispondenza del muretto di divisione, quando nevica o quando comunque anche in estate si verificano delle forti piogge, si verificano delle infiltrazioni. All'inizio, e cioè per i primi 2 o 3 anni, le infiltrazioni si manifestavano con il generarsi di crepe e sgretolamenti esclusivamente sul muretto di divisione (che è in comproprietà) e allora per non fare grane non ho detto nulla al vicino. Poi però le cose sono progressivamente degenerate e l'acqua ormai è arrivata sui muri perimetrali della casa in corrispondenza del muretto. Allora ho cercato il momento più opportuno, ho fatto presente la cosa al vicino chiedendogli cortesemente di verificare anche insieme il modo di trovare una soluzione il più indolore possibile ma lui l'ha subito presa a male, prima mi ha dato del "rompi....", poi mi ha detto che lui i muratori li paga bene e sono tutti muratori bravi, che la pavimentazione del suo cortile è stata fatta ad opera d'arte e che perciò se io ho dell'acqua in casa è perche è casa mia che ha i muri marci... Come posso fare a risolvere questo problema? Devo per forza andare in causa?

Se sì, quali "prove" mi devo procurare?

 

B.

 

Il lettore può proporre al vicino di affidare a un tecnico scelto di comune accordo il compito di accertare l'origine delle infiltrazioni. Se la proposta non viene accettata sarà inevitabile il ricorso all'Autorità Giudiziaria, attraverso un avvocato, se del caso con richiesta di un accertamento tecnico preventivo.

 

SOSTITUZIONE CANNE FUMARIE

 

Nel mio condominio, l'assemblea dell'11 marzo 2009 ha deliberato a maggioranza di cambiare le canne fumarie del condominio e di ripartirne le spese per il numero delle unità abitative (12). Successivamente, con l'arrivo della seconda rata (14/12/2009) l'amministratore ci ha comunicato, dietro il sollecito di taluni condomini, un nuovo calcolo delle spese, ripartendole in base ai millesimi di ciascuno. Mi chiedo, cosa posso fare? Non c'è stata nessuna convocazione di nuova assemblea: può l'amministratore cambiare un criterio di ripartizione unilateralmente?

 

M. A.

 

La spesa richiesta dalla sostituzione delle canne fumarie va ripartita, ai sensi del combinato disposto del primo e del terzo comma dell’art. 1123 c.c., fra i condomini che ne traggono utilità, ossia in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.

 

UN ALBERO INVADENTE

 

Una palma ha iniziato a ledere il muretto divisore comune che divide il mio giardino da quello del mio vicino. Il fusto si trova a mezzo metro dal muretto. La spaccatura è ormai evidente. Non so che fare: il vicino non la vuole togliere. Ove io mi rivolgessi ad un legale, ha già minacciato di farlo anche lui con una azione che porterebbe, a suo avviso, alla rimozione di tutto quello che c'è anche nel mio giardino cioè piante, fiori e doccia. Come del resto in tutta la zona, neppure noi, vicino compreso, abbiamo totalmente rispettato le distanze legali relative a piante e alberi. Il vicino, non ne vuol sapere neppure di riparare il muretto che è ormai danneggiato sul mio lato, perchè soldi non ne vuole spendere. Insomma: non vuole fare niente: né togliere la palma, né riparare il muretto. Che mi consiglia di fare? Possibile non ci sia uno strumento legale per convincerlo almeno a riparare il muretto se non proprio a rimuovere la palma?

 

Marco

 

Se il vicino ha minacciato ritorsioni legali nei confronti del lettore, a sua volta in difetto per non aver rispettato le distanze di legge, la cosa migliore e trovare un accordo, a costo di rimetterci qualcosa. Se invece si vuole andare in guerra, occorre distinguere: se la palma è stata messa a dimora a distanza dal confine inferiore a quella legale (tre metri, trattandosi di albero di alto fusto) da meno di venti anni, se ne può chiedere l’estirpazione al giudice ai sensi dell’art. 894 c.c..  In ogni caso si è nel diritto, ai sensi del primo comma dell’art. 896 c.c., di tagliare le radici che si addentrano nel proprio fondo e di invitare il vicino a tagliare i rami che si protendono sullo stesso.  Il confinante è inoltre tenuto a risarcire il danno causato dalle radici al muro comune.

 

GAZEBO E PERMESSO DI COSTRUIRE

 

Abito in un comune vicino Milano. Vorrei realizzare un gazebo per due auto nel giardino della propietà privata ma il comune mi ha negato le seguenti proposte: 1) pergolato con pannelli fotovoltaico perchè fa cubatura tunnel estensibile; 2) un gazebo in legno aperto da tutti quattro i lati (stessa risposta: fa cubatura). Esiste una soluzione al mio problema per poter coprire le mie auto dalle intemperie? Il comune l'ha trovata: dovrei fare box sotto terra. Esistono alternative? Quali?

 

L. Z.

 

Per la Cassazione (sentenza del 13/4/1984) tutti i manufatti assicurati al suolo con qualsiasi mezzo e destinati a durare a tempo indeterminato, anche se facilmente amovibili, rientrano nel concetto di costruzione edilizia soggetta a concessione da parte del Sindaco. Una soluzione, da sottoporre al Comune, potrebbe essere quella di un gazebo in legno aperto sui quattro lati e montato su supporti mobili, in modo che non risultino "assicurati al suolo"; se il Comune non muove obiezioni a riguardo è opportuno accertare attraverso un tecnico di comprovata professionalità che non vi siano controindicazioni in termini di sicurezza, anche in relazione al luogo in cui il manufatto è destinato ad essere posizionato.

 

PAVIMENTAZIONE  INGRESSO SECONDARIO

 

Abito in un condominio composto da dodici appartamenti con due ingressi separati: quello principale situato in una via e quello secondario da cui si accede per un'altra via. L'assemblea condominiale ha deliberato per la ristrutturazione del palazzo che ormai versa in condizioni quasi fatiscenti, e oltre a prevedere la ristrutturazione della facciata esterna del palazzo è stato previsto anche la rimozione dei pavimenti della zona che prevede l'ingresso secondario,al quale io non ho accesso (così come stabilito dall'atto di compravendita del mio appartamento). Spetta anche a me la ristrutturazione della zona dell'ingresso secondario al quale per contratto non posso accedervi? E se mi spetta, in quale percentuale di pagamento?

 

R. D. P.

 

Se il condomino non ha accesso all'ingresso secondario (quello che conta è l'accesso potenziale, non quello effettivo), trova applicazione il terzo comma dell'art. 1123 c.c.,  per il quale se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, oppure opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

Opere di Germano Palmieri pubblicate dalla Casa editrice Giuffrè:

 

"Condominio e responsabilità" - Repertorio di casi concreti risolti alla luce della normativa e della più recente giurisprudenza. 2007

 

- "Dizionario pratico del condominio" - Repertorio alfabetico di oltre 1000 casi risolti dalla legge e dalla giurisprudenza. 2000

 

- "Dizionario pratico della locazione ad uso abitativo" - Trattazione alfabetica dei casi piu frequenti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza. 2002

 

- "Guida pratica alla vita condominiale" - Per una coabitazione tranquilla nel rispetto della legge. 2002

 

"Affittare casa" - La locazione abitativa fra legge e giurisprudenza con i contratti-tipo e la tabella degli oneri accessori introdotti dal D.M. 30 dicembre 2002.  - 2003

 

© Copyright Dott. A. Giuffrè Editore Spa – 2010

 

 
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